2013 | 2012 | 20 |
I квартал |
Рынок загородной недвижимости Подмосковья в 1-м квартале 2013 года
Аналитический центр ОАО «ОПИН» подводит итоги развития рынка загородной недвижимости Московского региона в первом квартале 2013 года.
Предложение. Новые проекты. Структура рынка
На начало апреля 2013 года в Подмосковье (без учета поселков в соседних областях) насчитывается 1246 коттеджных и дачных поселков всех категорий на всех стадиях реализации. Из них на стадии активных продаж находится 59% адресов, еще 19% представлены на вторичном рынке.
В 1-м квартале 2013 года на загородный рынок Подмосковья (без учета территорий соседних областей) вышло 30 новых поселков всех уровней и форматов (включая новые очереди существующих проектов). Это на 25% меньше, чем за аналогичный период 2012 года. При этом 45% от общего числа новых проектов 1-го квартала 2013 года приходится на март.
Показательно, что ни один из загородных проектов, вышедших на рынок в 1-м квартале текущего года, не предлагает подряд на строительство в качестве альтернативы земле без подряда, а доля поселков с готовыми домами в январе-марте минимальна – всего один адрес среди вышедших за квартал проектов. Как и в предыдущие месяцы, поселки, представленные участками без подряда, лидируют в структуре нового предложения по итогам января-марта 2013 года. Более 20% в структуре новых проектов составляют поселки таунхаусов, несмотря на некоторое снижение интереса рынка к формату и насыщение сегмента в целом.
С учетом новых проектов 1-го квартала, текущая структура первичного рынка загородной недвижимости Московской области выглядит следующим образом. 50% поселков представлены форматом УБП (участки без подряда), в 14% поселков подряд является опцией. Готовые дома или участки с подрядом предлагаются в 16% поселков. Еще 6% всех существующих на загородном рынке поселков представлены таунхаусами, иногда в сочетании с малоэтажными многоквартирными домами. Мультиформатных проектов, то есть представленных тремя и более форматами загородной недвижимости, на первичном рынке насчитывается 14% от общего числа поселков.
Распределение нового предложения 1-го квартала 2013 года по уровню поселков, как и прогнозировалось
По состоянию на конец марта 2013 года две трети всех загородных поселков Московской области относятся к проектам эконом-класса. Поселков бизнес-класса меньше – 28% от общего количества адресов в продаже. Доля элитных поселков в общей структуре первичного рынка – 6%.
С точки зрения направлений, популярных у девелоперов загородной недвижимости Подмосковья, стоит отметить углубление тенденции стирания границ между традиционно престижными и альтернативными трассами. Фактически каждый девелопер работает на том направлении и в том районе, где у него есть подходящие активы и понимание специфики взаимодействия с властями. Второй немаловажный фактор – репутация и имидж направления. Так, среди покупателей бытует вполне обоснованное мнение, что «Новорязанское шоссе – это доступно», поэтому и число поселков здесь растет с каждым месяцем. В январе-марте это направление стало одним из лидеров в структуре нового предложения, наряду с традиционно престижным Новорижском шоссе (по 18% от общего числа новых поселков). На Киевское и Калужское шоссе суммарно приходится 28% от общего количества новых поселков. Еще 7% новых поселков расположены на Ярославском шоссе. В остальном же структура нового предложения 1-го квартала 2013 года отличается появлением одного-двух новых проектов практически по всем подмосковным трассам, что также подтверждает выводы о децентрализации загородного рынка.
На конец 1-го квартала 2013 года наибольшее число загородных поселков, включая эксплуатируемые, расположено на Новорижском шоссе (18% от общего числа проектов). Доля Рублево-Успенско
Структура новых загородных проектов в 1-м квартале 2013 года отличается от показателей за 2012 год – зафиксирован рост девелоперской активности в радиусе 15-30 км от МКАД (39%,+ п.п. по сравнению с показателями за 2012 год). Параллельно сократился вклад Дальнего Подмосковья в структуру нового предложения (18%, -8 п.п. vs. 2012).
Структура первичного рынка коттеджных и дачных поселков Подмосковья по удаленности от МКАД отличается от распределения загородных проектов в целом, хотя, несомненно, общие тренды налицо: наибольшее количество поселков расположено в пределах от 30 до 60 км от МКАД (33% всех существующих и 38% активно продающихся проектов). На диаграмме видно, что диапазон до 30 км в той или иной степени испытывает дефицит предоложения, в то время как поселков, расположенных далее этой границы, больше, чем того требует рынок. Особенно это заметно на расстоянии 60-100 км от МКАД.
Концептуальные поселки (классы «бизнес» и «элит»). Детальная структура предложения
К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец марта 2013 года можно отнести 592 проекта, из которых менее половины (250 поселков, или 42%) находятся в стадии первичных продаж. Учитывая выход восьми новых проектов уровня «бизнес» и «элит» в январе-марте, за первый квартал текущего года были реализованы 28 поселков премиального сегмента. Более трети (35%) от всех существующих загородных поселков премиального сегмента представлено на вторичном рынке загородной недвижимости.
Из общего количества коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» наибольшее число проектов (27%) представлены готовыми коттеджами или участками с подрядом. Столько же поселков относятся к мультиформатным проектам. По 18% в общей структуре первичного рынка премиальных загородных поселков занимают проекты, представленные участками без подряда, и поселки, где подряд на строительство является опцией. 10% загородного рынка в верхнем ценовом сегменте относится к поселкам таунхаусов (дуплексов).
Структура текущего предложения в зависимости от удаленности на базе общего числа поселков выглядит следующим образом. 45% проектов класса «бизнес» и «элит», находящихся в продаже, расположены в диапазоне от 15 до 30 км от МКАД, еще 27% относятся к ближнему Подмосковью (0-15 км). Отличия от аналогичной структуры на конец 2012 года незначительны.
Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. Лидер по числу поселков на стадии продаж – Новорижское шоссе (% от общего числа проектов высокого класса). По сравнению с данными на конец 2012 года на 1 п.п. сократился вес следующих направлений: Дмитровское, Рублево-Успенско
Спрос. Продажи
Начиная с середины 2008 года, основная доля спроса на загородном рынке приходится на землю без подряда (65% от общего числа сделок в 1-м квартале 2013 года, +3 п.п. к показателю на конец 2012 года). Спрос на готовые дома в течение последних полутора-двух лет стабилен (на уровне 10-12% от общего количества сделок). Спрос на таунхаусы продолжает постепенно снижаться вследствие насыщения данного сегмента рынка. Некоторое оживление рынка участков с подрядом (+2 п.п. vs. Q4 2012) связано с приближением дачного сезона и желанием ряда покупателей (в основном в сегменте «эконом») уже этим летом получить готовую дачу.
Начало 2013 года отмечено ростом числа сделок с загородными объектами бизнес-класса (27% в общей структуре, +5 п.п. vs. Q4 2012). Это связано, в первую очередь, с особенностью предложения: по ряду проектов девелоперы снизили цены на 15-40%. В элитном сегменте конкуренцию поселкам составляют вторичные предложения – часть покупателей ушла на другой рынок. Несмотря на эти изменения, поселки эконом-класса по-прежнему являются наиболее ликвидными (68% в структуре спроса).
Из основных наблюдений, связанных с географией спроса на загородные объекты, по итогам 1-го квартала 2013 года следует отметить снижение интереса рынка к Новорижскому шоссе. Несмотря на это, данное направление по-прежнему остается лидером спроса в сегменте концептуальных поселков, не в последнюю очередь благодаря большому выбору и разнообразию цен. Кроме того, отмечен рост интереса к Калужскому шоссе (+3 п.п. vs. Q4 2012), а также Дмитровскому, Волоколамскому и Минскому шоссе.
В 1-м квартале 2013 года в поселках бизнес-класса участки без подряда пользовались большей популярностью, чем готовые дома и участки с подрядом на строительство. В феврале и марте разница сократилась до минимума.
Многолетними лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса Подмосковья являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. Новорижское шоссе традиционно отличается высоким спросом на готовые дома в премиальных поселках: в течение квартала данный показатель составлял от 70% до 90% от общего числа сделок. Киевское и Калужское шоссе в связи с событиями вокруг расширения границ Москвы переживают не только отток покупателей объектов высокого уровня на альтернативные направления, но и смещение спроса в сегмент УБП. Только в марте отмечено возобновление спроса на готовые коттеджи небольшой площади, притом исключительно на подмосковной территории. На Дмитровском шоссе растет доля готовых домов в структуре продаж – по итогам квартала она составила 63% против 54% в 4-м квартале 2012 года.
Цены
В 1-м квартале 2013 года на первичном рынке загородной недвижимости продолжилась ценовая коррекция в сегментах «бизнес» и «элит». Средняя стоимость квадратного метра недвижимости с учетом стоимости земли составила $2720 и $4770 соответственно. Наиболее ликвидный продукт - дома наименьшей площади для каждого сегмента, что ведет к вымыванию предложений с наибольшей удельной стоимостью. При этом новые проекты, на старте продаж предлагающие интересные ценовые условия, также влияют на среднерыночные показатели в сторону коррекции. Наконец, серьезную конкуренцию первичным предложениям в коттеджных поселках с некоторых пор составляют предложения от физических лиц, имеющие привлекательные условия для покупателей. Все это заставляет девелоперов пересматривать ценовую политику, особенно если проект давно на рынке. По прогнозам, недвижимость в элитных поселках до конца 2013 года подвергнется наибольшей коррекции, а снижение цен в сегменте «бизнес» остановится.
Незначительный рост удельной стоимости загородных домов по итогам квартала зафиксирован лишь в поселках эконом-класса, что можно отнести к приближению летнего сезона. Средняя стоимость домовладений с учетом земли составила $1530 за кв.м.
Многолетние лидеры спроса в сегменте поселков бизнес-класса – Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе – имеют следующие средние ценовые показатели на конец 1-го квартала 2013 года:
- Новорижское шоссе - $40 270 за сотку (-4% к показателю конца 2012 года);
- Киевское и Калужское шоссе - $20 470 за сотку (+12%);
- Дмитровское шоссе - $18 800 за сотку (+3%).
Тенденции 1-го квартала и прогноз до конца 2013 года
- Вследствие затянувшегося зимнего сезона конец квартала не отмечен существенным ростом деловой активности и спроса на загородную недвижимость
- Продолжение замедления темпов вывода на рынок новых загородных проектов, особенно концептуальных, требующих детальной проработки
- Рост девелоперской активности по всем направлениям в радиусе от 15 до 30 км от МКАД
- Продолжение роста доли поселков, представленных форматом УБП, в структуре нового предложения
- Преобладание участков без подряда в структуре спроса
- Постепенное насыщение рынка таунхаусов
- Активизация продаж в сегменте «бизнес» вследствие предоставления существенных скидок по ряду проектов
- Продолжение ценовой коррекции в премиальном сегменте
- Продолжение снижения спроса на загородную недвижимость, включая землю без подряда, на территории Новой Москвы в связи с неопределенность
ю перспектив застройки, а также с инициативами властей относительно изъятия земель - Усиление влияния вторичного рынка на общую конъюнктуру, особенно в элитном сегменте
Прогнозы на 2013 год
- Сохранение тенденций второй половины 2012 – 1-го квартала 2013 года в части структуры спроса и ценовой динамики
- Стабилизация цен в поселках бизнес-класса, коррекция цен в элитных проектах в пределах 15% по итогам года, консервативный рост цен в проектах эконом-класса
- Уход с рынка докризисных проектов
- Рост числа загородных проектов по Ленинградскому, Минскому, Дмитровскому шоссе в связи с реконструкцией трасс и новым строительством
![](/upload/iblock/0f0/projects_zagorod_martemyanovo.jpg)