Обзор рынка многоэтажной жилой недвижимости Подмосковья за 1 квартал 2013 года

В январе-феврале 2013 года по данным Мособлстата на территории области введено 3197 новых квартир общей площадью 355,8 тыс. кв.м, что на 8,9% меньше, чем за аналогичный период 2012 года. Доля многоквартирных домов составляет 34,1% (+8,5% vs. Jan-Feb 2012) или 121,3 тыс. кв.м. В феврале за счет всех источников финансирования введено 205,1 тыс. кв.м, что на 36% выше, чем в январе текущего года.

Новые адреса

В 1 квартале 2013 года на первичном рынке Московской области стартовали продажи в новых жилых комплексах и микрорайонах:

• ЖК «Ильинская слобода», Раменский р-н;
• ЖК «Московский», г. Дмитров;
• ЖК «Дом на виду», г. Видное;
• ЖК «Европейский», г. Домодедово;
• ЖК «Новые Островцы», Раменский р-н;
• ЖК «Афродита», Мытищинский р-н;
• ЖК «Сосновый бор», г. Апрелевка;
• ЖК «Успенские горки», Одинцовский р-н;
• ЖК «Паруса», г. Икша;
• ЖК «Новое Пушкино», г. Пушкино;
• ЖК «Эко квадрат Быково», Раменский р-н;
• ЖК «Молодежный-III», г. Красногорск;
• ЖК «Пригород Истры», Истринский р-н;
• ЖК «Красково», Люберецкий р-н и другие.

Кроме того, в продажу поступили вторые очереди строительства в уже реализуемых проектах: ЖК «Пятница», ЖК «В лесу», ЖК «Ново-Молоково» и ЖК «Руполис-Растуново».

На присоединенных к столице территориях продолжают выходить новые масштабные жилые комплексы: ЖК «Зеленая Москва-1» и «Зеленая Москва-2», ЖК «Бунинский», ЖК «Ново-Никольское» и квартал «Южный» жилого комплекса «Новые Ватутинки» – общей площадью застройки 310 га.

Основные игроки рынка

Наиболее активными девелоперами Подмосковья, открывшими продажи по новым адресам в январе-марте текущего года, стали: ИСК «Мортон», ГК «МИЦ», Urban Group, и ГК «ПИК». Также новые корпуса представили компании: ОАО «ОПИН», ЗАО «Химки Групп», RDI Group, ЗАО «Мосстройреконструкция», RGI International, ГК «Кортрос» (ранее «Ренова-СтройГруп»), ГК «Домус финанс» и другие.

Основной объем предложения в Новомосковском и Новотроицком АО реализуют застройщики: ИГ «Абсолют», ГК «МИЦ», Концерн «Крост», ОАО «Авгур Эстейт», ООО «Инвесттраст», Sezar Group и ГК «Домостроитель».

Предложение

Количество адресов на первичном рынке Подмосковья продолжает расти – 1 квартал 2013 года не стал исключением. Так на конец марта к реализации предлагается более 870 новостроек, что на 1,6% выше, чем на конец декабря 2012 года и на 10,9% превосходит показатель по итогам 1 квартала прошлого года. Всего же за январь-март в продажу вышло на 2,4% корпусов больше, чем в 4 квартале 2012 года.

В результате сокращения числа квартир в корпусах, вышедших в продажу в январе-марте текущего года (порядка 200 квартир в доме, против 240 в 2012 году), количество предложений в реализации за квартал практически не изменилось и составляет порядка 62,2 тысяч квартир.

Основной интерес у девелоперов вызывают ближайшие к Москве территории: в 15-километровой зоне сосредоточено 60% всех новостроек (-1п.п. vs. Q4 2012), а в пределах 30-ти километров – 86% (-1п.п. vs. Q4 2012). Несмотря на незначительные колебания в структуре предложений в течение года, соотношение реализуемых новостроек по удаленности от МКАД осталось неизменным по сравнению с данными за 1 квартал 2012 года.

В январе-марте наибольшее количество новостроек поступило в продажу на южном направлении – 24% всех новых корпусов, следом идут северо-западное и северное – 16% и 14% соответственно. Восточное направление, набиравшее обороты в предыдущие кварталы, сдало позиции до 12% от общего числа новых корпусов.

Таким образом, 1 квартал внес коррективы в общую структуру предложений по направлениям: на 1 п.п. сократилась доля юго-восточного (24%) и северо-восточного (9%) направлений, доля южного и северо-западного направлений, напротив, выросла на 1 п.п. каждая до 18% и 9% соответственно.

Лидерами по количеству поступивших в продажу новостроек Подмосковья в 1 квартале 2013 году стали города: Домодедово (17%), Видное (5%), Железнодорожный (5%), Красногорск (4%), Апрелевка (4%), Пушкино (4%).

Что касается структуры предложений по числу комнат, в 1 квартале основная доля по вышедшим на рынок адресам пришлась на 1- и 2-комнатные квартиры – 44% и 39% соответственно. В результате изменилась и общая структура первичного рынка: 2-комн. квартиры – 37% (против 36% на конец дек. 2012), 3-комн. квартиры – 18% (против 19% на конец дек.2012), доля 1-комнантных и многокомнатных квартир не изменилась – 43% и 2% соответственно.

Кардинальные изменения произошли в отчетном квартале по конструктиву объектов. Монолитные корпуса уступили по количеству предложений монолитно-кирпичным домам: монолитные дома – 37% всех новостроек (-3 п.п. vs. Dec 2012), монолитно-кирпичные – 40% всех адресов (+3 п.п. vs. Dec 2012). Доля панельных домов и домов из сборного железобетона стабильна – % и 1% соответственно.

Спрос

По данным Управления Росреестра по Московской области по итогам 1 квартала 2013 года было зарегистрировано 17 335 договоров участия в долевом строительстве, что на 18% меньше (21 149 договоров), чем в 4 квартале 2012 года и на 17% ниже показателя за 1 квартал 2012 года. Активизация покупательского спроса ожидаемо пришлась на февраль-март. В январе количество заключенных договоров в связи с продолжительными новогодними праздниками незначительно ниже: январь – 4 974 сделок, февраль – 6 042 сделок, март – 6319 сделок.

Общее количество сделок купли-продажи в январе-марте по сравнению с предыдущим кварталом сократилось на 5,2% и составило 146 404 транзакций. Количество ипотечных сделок по итогам 1 квартала составило 31 879 кредитов, что на 21,7% ниже показателя за 4 квартал 2012 года. Продолжается тенденция сокращения ипотечных сделок с 3-го квартала прошлого года в общем объеме продаж.

Основным спросом пользуются квартиры в городах ближнего Подмосковья, а также масштабных микрорайонах с собственной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением со столицей, оригинальной и яркой концепцией, наглядными темпами строительства и относительно невысокой стоимостью.

По итогам 1 квартала 2013 года 1-комнатные квартиры укрепили свои позиции в структуре спроса – 44% всех реализованных новостроек (+3 п.п. vs. Q4 2012). Интерес к 2- и 3-комнатным квартирам, напротив, незначительно сократился – 35% (-1п.п. vs. Q4 2012) и 19% (-2п.п. vs. Q4 2012). Спрос на многокомнатные квартиры стабилен (2%).

Цена

Рост цен на новостройки Подмосковья за отчетный период составил 2,5% (69,8 тыс. руб. за кв.м на конец марта), что подтверждает прогнозы Аналитического центра ОАО «ОПИН» на 2013 год об умеренных темпах роста (8-10% в год). Наибольший рост пришелся на февраль (+1,2% к январю). По сравнению с декабрем прошлого года стоимость метра в долларовом эквиваленте выросла на 2,3% и составила $68.

В результате увеличения спроса на 1-комнатные квартиры, планового повышения цен и выхода новых адресов средний бюджет покупки составил 3,9-4 млн. рублей (против 4-4,1 млн. руб. по итогам 4 квартала 2012 года), а основной объем платежеспособного спроса находится в диапазоне 60-80 тыс. руб./кв.м.

*С 1 июля 2012 г. цена без учета «Новой Москвы»

Ценовыми лидерами на конец 1 квартала стали города: Химки (без учета Подрезково и Сходни) – 108 000 руб./кв.м, Реутов, Красногорск, Одинцово, Люберцы, Котельники – 87 000 - 95 000 руб./кв.м. Средние цены в городах удаленностью до 5 км от МКАД - 81 000 руб./кв.м, на расстоянии от 5 до 15 км – 74 000 руб./кв.м.

На территории «Новой Москвы» максимальный средний уровень цен в пос. Коммунарке – 97 500 руб./кв.м (+3% vs. Dec2012) и г. Московском - 93 000 руб./кв.м (+3% vs. Dec 2012).

Основные тенденции и прогнозы по итогам 1 квартала 2013 года:

• Сокращение объемов ввода жилья на 8,9% по сравнению с 1 кварталом 2012 года, связанное, в первую очередь, с изменением территориальных границ;
• Прирост цен на первичном рынке Московской области по итогам 1 квартала составил 2,5%, что укладывается в рамки прогноза Аналитического центра ОАО «ОПИН» на 2013 год. В рублевом эквиваленте средняя стоимость квадратного метра достигла 69,8 тыс. рублей, в иностранной валюте - $68 (+2,3% vs. Dec 2012);
• Увеличение количества новостроек на подмосковном рынке недвижимости – более 870 корпусов (+1,6% vs. Dec. 2012) и порядка 62,6 тыс. квартир в реализации;
• По итогам 1 квартала лидеры спроса – 1-комн. квартиры – укрепили свои позиции на 2 п.п., 2- и 3-комнатные квартиры, напротив, пользовались меньшей популярностью (-1 п.п. каждые).
• Один из крупнейших банков РФ «Сбербанк России» с 1 марта снизил ставки по жилищным кредитам на 1 процентный пункт: величина ставки в рублях составила от 12% до 14% годовых, процентная ставка до момента регистрации ипотеки – от 13% до 15% в зависимости от первоначального взноса, срока кредитования и прочих условий;
• Концентрация девелоперской деятельности в 30-ти километровой зоне удаленности от МКАД (86% всех новостроек) и до 15-ти км (60% адресов), преимущественно в районных центрах, также продолжится комплексная застройка территорий ближнего Подмосковья масштабными микрорайонами с собственной инфраструктурой и проектами малоэтажной застройки;
• Прогнозируемый рост цен на новостройки Новомосковского и Новотроицкого АО подтвердился – порядка 1% в месяц, в результате снижения спекулятивного спроса и неоправданно завышенной цены. Во 2 квартале умеренные темпы роста сохранятся.