Новая Москва. Новые возможности

19 Сентября 20 Недвижимость & Цены

Основной новостью августа стало сообщение мэра Москвы Сергея Собянина о расширении столичных территорий. Интерес к ней огромен. Предлагаем читателям материал, в основу которого лег дайджест наиболее интересных публикаций российских СМИ, посвященных перспективам Новой Москвы.

За многие века существования Москвы ее размеры увеличивались многократно, причем территория прирастала преимущественно кольцами. Например, в начале XX в. черта города проходила по линии Малого кольца Московской железной дороги. Согласно генеральному плану 1935 г. площадь столицы составляла 60 тыс. га при населении 3,5 млн человек. В 1961 г. граница была установлена по МКАД, территория увеличилась до 88 тыс. га, а население — до 6 млн человек. Сегодня город занимает 107 тыс. га, а проживает в нем ,5 млн человек. И вот новый прирост. Впервые в истории Москва увеличивается сразу в 2,5 раза, на 160 тыс. га.

Новые границы древней столицы

Графский лесРешение властей продиктовано главной и давно назревшей задачей — повышением качества жизни в столице. Это предполагает и улучшение транспортной ситуации, и строительство инфраструктуры, и обеспечение доступности жилья. В планах — вывести из нынешних границ Москвы огромный административный аппарат всех уровней, то есть московских и федеральных чиновников, финансовые учреждения. Центр же останется «городом для жизни».

Хотя детали будут уточняться несколько лет, уже сейчас известно, что присоединяемый участок доходит до Калужской области (границы регионов будут пересекаться в районе сельского поселения Роговское). По словам С. Собянина, в состав Москвы войдут муниципальных образования, включая 15 крупных. «На первом этапе будет создан отдельный административный округ с самой большой территорией, но с самой низкой заселенностью», — заявил мэр. Название нового округа он не уточнил. Частью столицы станут такие населенные пункты, как Щербинка, Внуково, Кокошкино, Московский, Ватутинки, Коммунарка, наукоград Троицк. А города Подольск, Видное, Апрелевку решено оставить в Московской области. Таким образом, основная присоединяемая часть ограничена Киевским и Варшавским шоссе.

Помимо этого, на территории Подмосковья появятся три московских анклава. Это Сколково, Рублево-Архангельское и участок рядом с сельским поселением Успенское, недалеко от Звенигорода.

В будущем в Новую Москву планируется переезд Управделами президента, правительства Москвы, Генпрокуратуры и Счетной палаты, Правительства России, министерств и ведомств, судов.

В столичном правительстве подтверждают, что Сколково будет развиваться как инновационный центр. В Рублево-Архангельском, принадлежащем Сбербанку, предлагают создать Международный финансовый центр. А на землях сельского поселения Успенское в пойме Москвы-реки между Новой Ригой и Успенским шоссе, возможно, разместятся постоянные резиденции Правительства РФ (в то время как Кремль будет использоваться в качестве парадной резиденции). Следует отметить, что все упомянутые географические размещения — это предварительные, формально не закрепленные планы.

После юридического оформления границ начнутся работы над планом развития территорий, на что московские власти намерены объявить международный конкурс. По мнению мэра, нужно идти не от концепции развития Москвы, а от агломерации в целом: «При самых лучших обстоятельствах эта работа займет минимум два года, и только потом я смогу сказать, где будет стоять табуретка мэра», — пошутил С. Собянин, говоря о Большой Москве. В целом на освоение территорий уйдет, по словам градоначальника, лет 50.

Существующий жилой фонд

КоммунаркаСейчас на присоединяемом участке постоянно проживают 250 тыс. человек. Жилой фонд этой местности составляет 12 млн кв. м (а всей Москвы — 215 млн кв. м). Другими словами, эта местность мало урбанизирована.

Если говорить о характере застройки, то на вторичном рынке в городах и поселках она представлена панельными домами. Таковых, по данным аналитического консалтингового центра ­«МИЭЛЬ», более 50%. В кирпичных домах сосредоточено порядка 10% общего предложения. Менее трети предлагаемых на продажу квартир расположено в монолитных жилых строениях.

Помимо этого здесь много дачных и коттеджных поселков. В перспективе садоводческие и дачные товарищества смогут развиваться уже в качестве «внутригородских территорий» и получат стабильное электроснабжение, водопровод и другие удобства.

В структуре предложения организованных коттеджных поселков, по информации компании «МИЭЛЬ», в зоне Новой Москвы больше всего представлено участков без подряда (52%). К покупке предлагается примерно одинаковый объем участков с подрядом и коттеджей (19 и 18% соответственно). Таунхаусы занимают % всего предложения загородки в рассматриваемой территории. Большая часть объектов сосредоточена на расстоянии 21–30 км (35%). Примерно столько же (34%) расположено в пределах –20 км. На расстоянии 31–40 км строят немного — 15%, а до 10 км — всего 7% загородного жилья. Средняя стоимость домовладения в коттеджных поселках, расположенного на расстоянии до 10 км от МКАД, составляет около 1,5 млн долл., а в зоне от 41 до 50 км — 500 тыс. долл. (данные компании ATLAS Development). Среди поселков на присоединяемой площади — Графский Лес (20 км от МКАД по Киевскому шоссе), Никольские Озера (32 км по Калужскому шоссе), Певчее (16 км по Киевскому направлению), Цветочный (25 км по Калужскому).

Ведется на территории будущей Москвы и новое строительство жилых комплексов. Согласно данным компании «МИЭЛЬ», в настоящее время 60% предложения первичного жилья здесь составляют монолитно-кирпичные дома, а 40% — панельные серии. Основной объем новостроек сосредоточен в населенных пунктах, удаленных от МКАД не далее 15 км.
  
Наиболее крупные строящиеся объекты

У ГК «Мортон» на присоединяемых территориях два крупных проекта. «Солнцево-Парк» возводится на Боровском шоссе на территории 56 га, расположенной рядом с Ульяновским лесопарком и санаторной зоной Переделкино. Здесь появятся 475 тыс. кв.м жилья, а также инфраструктурные объекты: детские сады и школы, многофункциональный общественно-торговый центр, предприятия служб быта, наземные парковки. Сегодня в «Солнцево-Парке» завершен монтаж корпусов первой очереди. Еще шесть жилых домов второй очереди, детский сад и собственная котельная находятся на разных стадиях монтажа. Квартиры предлагаются по цене от 61 тыс. руб./кв. м. По данным компании, с начала строительства (апрель прошлого года) стоимость квадрата выросла примерно на 40%.

Второй проект — «Бутово-Парк» — возводится на участке 38 га в 3 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Жилая часть микрорайона составляет 370 тыс. кв. м. Там также запланировано строительство школ, детских садов, медицинского центра и торгово-развлекательных комплексов. Цена начинается от 64 тыс. руб./кв. м.

ГК «МИЦ» возводит в 4 км от МКАД по Калужскому шоссе жилой микрорайон Коммунарка. Он предусматривает монолитно-кирпичные дома переменной этажности (13–17) с разным количеством корпусов и подъездов. Два объекта общей площадью 55 тыс. кв. м уже сданы. Строительство ведется в несколько этапов. Комплекс рассчитан на проживание около 7 тыс. человек. Инфраструктура микрорайона будет состоять из детских садов, школ, поликлиники, спорткомплекса, магазинов. Запланировано строительство многоуровневых паркингов, автостоянок на 30–90 машино-мест. Средняя стоимость 1 кв. м здесь сегодня составляет 80 тыс. руб. Интересно, что с момента объявления о присоединении части Подмосковья к столице цены здесь выросли на 20%. В ГК «МИЦ» объяснили повышение резким увеличением заявок на приобретение квартир.

Цены Новой Москвы

КоммунаркаВ целом специалисты предрекают новомосковскому рынку недвижимости уверенный рост. Сегодня средняя цена жилья экономкласса здесь составляет 69 тыс. руб./кв. м, среднего класса (как выделили в «МИЭЛЬ») — 75 тыс. руб., а бизнес-класса — 90 тыс. руб./кв. м. В Москве средняя стоимость находится на уровне 171 тыс. руб./кв. м. С момента заявления о расширении столичных границ цены в различных новых жилых комплексах выросли от 3 до 34%. Девелоперы объясняют такое увеличение не столько искусственным накручиванием, сколько оживленным интересом со стороны потребителей, а также переходом проектов на новую стадию строительства.

После оформления плана присоединения и развития данных территорий разница в цене между новостройками нынешней и Новой Москвы снизится, стоимость жилья приблизится к значениям в пограничных спальных районах сегодняшней столицы. По разным оценкам, рост составит от 10 до 50%. Впрочем, динамика будет неоднородна, ведь все существующие и будущие объекты расположены на разном удалении от МКАД, инфраструктурных центров и транспортных узлов. Чем ближе окажутся новые объекты к этим центрам, тем более ликвидным станет жилье.

Что касается загородных объектов, то в компании «ОПИН» считают, что стоимость коттеджей и розничных земельных участков на выделенной территории по самым скромным прогнозам вырастет на 50%. Рынок ждет эпоха оптовых сделок с землей, цены на которую могут вырасти в 1,5–2 раза в зависимости от характеристик и объективной пригодности для освоения. Перспективная столичная территория имеет следующий состав в части категорий земель: 48% — сельскохозяйственного назначения, 36% — населенных пунктов, более половины оставшейся площади относится к землям лесного фонда (леса, как заверил первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, вырубать не будут). Если свободные площади (а это около 70 тыс. га сельхозземель) пойдут под жилую и коммерческую застройку, это, утверждают в «ОПИН», приведет к полному переделу рынка как многоэтажной городской, так и загородной недвижимости.

Каким именно будет характер новомосковского строительства, пока неясно. Но потенциал заявленного земельного объема позволяет возвести 60 млн кв. м жилья и 40 млн кв. м коммерческой недвижимости. По словам мэра, «плотность застройки на новых территориях будет на порядок меньше, чем в Москве». А Владимир Ресин отметил, что Новая Москва не должна быть высокой: «Идеал — пяти-, максимум шестиэтажки, среди которых человеку комфортно жить и работать». Предполагается, что на новых территориях создадут около 1 млн рабочих мест, а проживать здесь будут порядка 2 млн человек.
  
Кому в Новой Москве будет жить хорошо?

ДубровкаОтсутствие высокой урбанизации на выбранной территории можно отнести как к плюсам, так и к минусам. Ведь это, помимо прочего, означает слабую транспортную и инфраструктурную составляющую местности. Именно на решении этих проблем будет сосредоточено первоочередное внимание властей. О последовательности действий мэрии рассказал первый заместитель мэра Владимир Ресин. По его словам, прежде всего необходимо создать всю инженерную инфраструктуру. Дальше будут разработаны проекты планировок, затем начнется вывод промышленности и госучреждений за пределы МКАД. И только после этого можно будет строить жилье и социально-культурные объекты.

Ожидается реконструкция шоссе и строительство новых дорог. Главные трассы потребуется расширять, включая даже Киевское шоссе, недавно реконструированное, ведь после 40 км оно из восьми-десятиполосного превращается в четырехполосное. До Сколково собираются запустить линию метро, а также продлить ныне действующую ветку от «Юго-Западной» до Тропарево и Румянцево, а Бутовскую линию дотянуть до Коммунарки.

Ожидается, что на местных жителей уже в будущем году распространится московская регистрация, которая предполагает различные социальные блага: повышенные пенсии, различные надбавки, которые имеются в столице и которых нет в области, — скажем, компенсации на санаторно-курортное лечение, субсидии на жилищно-коммунальные услуги. Среди плюсов — и развитие инфраструктуры, появление новых магазинов и торговых центров, новых рабочих мест. Существующие социальные объекты, такие как детские учреждения, больницы, поликлиники, получат возможность развиваться.

При этом Мосгордума уже приняла закон, гарантирующий всем муниципалитетам, входящим в состав Новой Москвы, не только сохранение статуса и полномочий, но и бюджетов. Кроме того, выделят субсидии на развитие территорий, которые не вошли в черту столицы, но обрели общую с ней границу. Цель столичных властей — создать полицентричный город, состоящий из пяти-шести самодостаточных центров.

Однако нельзя упускать из виду и возможные проблемы. Будущие инвесторы могут столкнуться с чисто бюрократическими вопросами. Например, с организацией работ по межеванию и описанию границ, без проведения которых невозможно принять ни один нормативный документ; с внесением изменений в градостроительную документацию, согласование которой проходит не один год; с переводом сельхозугодий в собственность Москвы. Не стоит забывать и о том, что земельный вопрос в ближнем Подмосковье стоит особенно остро. Многие пригодные для строительства участки находятся в собственности крупных компаний, чье мнение придется тоже учитывать, как и тот факт, что цены на землю могут существенно повыситься, как только проект расширения Москвы будет полностью утвержден. Все это потребует немалых дополнительных временных и материальных затрат, стабильной политической воли.


МНЕНИЕ

Сергей Собянин, мэр Москвы:

«Общая практика крупных мегаполисов мира, включающих большие территории, состоит не в том, чтобы застраивать их огромными домами, а чтобы сохранять в том числе сельскохозяйственные земли, создавать комфортное проживание для жителей региона. Это наша позиция, и мы не собираемся делать ничего более того, что было предусмотрено Генеральным планом развития поселений новых территорий Москвы».


Андрей Шаронов, заместитель мэра Москвы по экономической политике:

«Границы присоединяемых к Москве подмосковных территорий будут окончательно утверждены к концу 20 г., а летом следующего года новые территории станут частью города и с экономической точки зрения. Границы будут обязательно согласованы с Президентом России Дмитрием Медведевым. В течение I и II кварталов 2012 г. Москва и Московская область должны будут внести изменения в бюджет, провести инвентаризацию имущества».