подпишитесь
на наши новости

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
МНОГОЭТАЖНАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОДМОСКОВЬЯ
(Источник: Аналитический Центр ПАО «ОПИН»)

По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), по объемам ввода жилья в 4 квартале 2016 года лидерство среди субъектов РФ сохранилось за Московской областью – введено 3 391,3 тыс. кв.м. Москва – на втором месте (1 598,3 тыс. кв.м), Краснодарский край - на третьем (1 242,7 тыс. кв.м).

В сравнении с аналогичным периодом прошлого года показатели Московской области снизились на 28%, что обусловлено сокращением количества новых проектов, стартовавших в 2015 году, а также снижением спроса на новостройки из-за падения платежеспособности населения в период 2015 - первой половины 2016 года.

В целом по итогам года Московская область осталась на первом месте в России по объему сданного жилья (8,823 млн кв.м), опередив Краснодарский край (4,558 млн кв.м) и Москву (3,362 млн кв.м).


2016_4g1img.png

Новые адреса и основные игроки рынка МО

В 4 квартале 2016 года на рынок Московской области вышло около 25 новых корпусов. Среди них выявлены следующие новые проекты:

2016_4g2img.png


Всего в 4 квартале 2016 года на рынок вышло 11 новых проектов (против 8 кварталом ранее, и 14 проектов – в 4 квартале 2015 года). Таким образом, темпы выхода новых проектов остаются низкими, что обусловлено как макроэкономическими причинами, так и действующими мораториями на новое строительство в подмосковных городах Балашиха, Королев, и некоторыми ограничениями в г.о. Химки. Кроме того, подмосковными властями провозглашен курс на создание комфортной среды по принципе «живи-работай-отдыхай в одном месте», что на практике означает взвешенный подход к жилищному строительству, и стремление создания большего количества рабочих мест в области.

Из стартовавших проектов традиционно большую долю по количеству занимают комплексы с многоэтажной застройкой (от 10 этажей) – 91%, 9% заняли проекты со среднеэтажной застройкой (6-9 этажей). Малоэтажных проектов в 4 квартале (третий квартал подряд) не выходило. Доминирование многоэтажной застройки, характерное для последних кварталов, продолжается.

Предложение

В конце 4 квартала 2016 года на первичном рынке Московской области экспонировалось 1 167 корпусов в 338 проектах. Суммарное количество квартир на реализации уменьшилось до 72,9 тыс. шт. В течение квартала количество экспонируемых корпусов варьировалось от 1 167 до 1 178 объектов. Суммарная площадь экспонируемых квартир составила 3,839 млн. кв.м (осталась практически на уровне прошлого квартала).

2016_4g3img.png


Больше половины всех продаваемых корпусов (53%) – многоэтажные дома, 33% рынка приходится на малоэтажные строения, оставшиеся 14% экспонируемых объектов - средней этажности.


2016_4g4img.png


В пределах 30 км от МКАД сосредоточено 84% корпусов всех новостроек, при удалении от 30 до 60 км от города расположено 12% объектов, на расстоянии более чем 60 км от МКАД продается 4% экспонирующихся корпусов.


2016_4g5img.png


В 4 квартале 2016 года в области наиболее популярными направлениями как среди покупателей, так и среди девелоперов, остались Новорижское, Ярославское, Ленинградское и Горьковское направления – здесь сосредоточено 16%, 14%, 13% и 12% количества корпусов в проектах новостроек соответственно. 9% общего количества корпусов приходится на Каширское направление, 8% - Рязанское, по 7% - Щелковское и Варшавское направления. По остальным направлениям доли составляют менее 7% от всех выставленных в продажу корпусов. Традиционно (после присоединения новой территории к городу) на Киевском направлении корпусов в продаже меньше всего – 2,2% всех экспонируемых объектов, и на Рублево-Успенском шоссе – 1,2%.



2016_4g6img.png


Города-лидеры по количеству корпусов на первичном рынке – Химки (6,7% всех продаваемых домов области), Балашиха (6,2%), Красногорск (3,4%), Люберцы (2,8%), Королев и Видное (по 2,6% объема всего предложения).


Практически половина всех предлагаемых на продажу квартир – однокомнатное жилье – 46% от всего объема предложения (+1 п.п. к 3 кварталу 2016), доля двухкомнатных квартир скорректировалась до 34% (-1 п.п), на «трешки» приходится 13% рынка (+1 п.п.), доля студий осталась на уровне 7% (0 п.п.), а доля многокомнатных квартир сохранилась на прежнем уровне – менее 1%.


2016_4g7img.png


Порядка 78% (-1 п.п. к 3 кварталу 2016) экспонируемых на рынке квадратных метров жилья можно отнести к классу «комфорт», 18% площадей в продаже сосредоточено в эконом-сегменте (+2 п.п.). На долю бизнес- и премиум-класса приходится только 2% (-1 п.п.) и 2% (0 п.п.) квартир соответственно.


2016_4g8img.png


Спрос

В 4 квартале 2016 года по данным Управления Росреестра по Московской области зарегистрировано 22 548 договоров участия в долевом строительстве, что практически на уровне значения прошлого квартала (-3%), а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – ниже на 13%. Однако декабрь был традиционно отмечен высокими показателями (количество зарегистрированных ДДУ превысило значение ноября на 30%), чему в том числе способствовало принятие решения о завершении программы господдержки ипотечного кредитования.

Суммарное количество ипотечных сделок в 4 квартале 2016 года составило 52 586, что на 2% выше значений того же периода прошлого года, однако 18% уступило значению прошлого квартала. Напомним, что в конце 2015 года активно обсуждалась возможность отмены господдержки ипотеки, и была вероятность резкого повышения ставок по ипотеке – на несколько процентов. Тем не менее, в декабре 2016 года перспектива отмены господдержки уже не так сильно стимулировала к приобретению квартир, как это было годом ранее.

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения в 4 квартале составило 162 368, что на 12% выше значений прошлого квартала, и совпало со значением 4 квартала 2015 года.


Анализируя структуру покупаемых квартир, отметим, что в 4 квартале 2016 года доля покупателей квартир-студий выросла до 11% (+2 п.п. по отношению к 3 кварталу 2016 года), спрос на однокомнатные квартиры остался на уровне 39%, на двухкомнатные незначительно скорректировался до 38% (на 1 п.п.). Многокомнатные квартиры (от 3 и более комнат) также сократили долю на 1 п.п. (до 12%).


2016_4g9img.png


Цена


По итогам 4 квартала 2016 года средняя цена новостроек Подмосковья выросла на 1,1% и составила 80 088 руб./кв. м. Средняя цена новостроек Подмосковья в радиусе до 30 км от МКАД (где сосредоточены наиболее популярные объекты) выросла на 0,56 % и составила 84 090 руб./кв.м.

Основной объем платежеспособного спроса по итогам квартала находится в диапазоне 60-70 тыс. руб./кв. м, а средний бюджет покупки – на уровне до 3,8 млн. рублей.


2016_4g10img.png


В топ-5 по уровню цен на рынке новостроек области на конец 4 квартала 2016 года вошли следующие населенные пункты:

Одинцово и Одинцовский район – 121 200 руб./кв.м, г.о. Химки – 111 800 руб./кв.м, Краснознаменск – 92 700 руб./кв.м., Красногорск и Красногорский район – 89 000 руб./кв.м, Краснознаменск – 87 900 руб./кв.м.

Квартиры в новостройках Новой Москвы в среднем сейчас оцениваются в 98 100 руб./кв.м, рост цен составил за квартал 3,9%, а разница в цене с новостройками Московской области увеличилась на 2 п.п. и составила 23%. Так покупатели оценивают разницу между московской и подмосковной пропиской, что положительно сказывается на привлекательности новостроек Подмосковья – ведь помимо приобретения по более низкой цене квартиры, покупатель затем может сэкономить на налогах на квартиру, услугах ЖКХ, страховке автотранспорта, транспортном налоге и т.п.

Основные тенденции по итогам 4 квартала 2016 года:

· В 4 квартале 2016 года стартовало 11 новых проектов первичного жилья Подмосковья, что на 22% ниже показателей 4 квартала 2015 года, но на 37% выше показателя прошлого квартала.

· Объем предложения новостроек Московской области за прошедший квартал практически не изменился и составил 3,839 млн кв. м в 1 167 корпусах, на первичном рынке на конец квартала представлено около 72,9 тысяч квартир в 338 проектах.

· Цена предложения по итогам квартала выросла на 1,1% и составила 80 088 руб./кв. м.

· Структура предложения по типам квартир, классам и удаленности не претерпела значительных изменений.

· Спрос по итогам квартала сохранился практически на уровне 3 квартала 2016 года (-3%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, спрос сократился на 13%. Таким образом, на фоне стабильной средней цены это говорит о том, что рынок сейчас нашел точку баланса спроса и предложения.

· Объемы ипотечного кредитования остались практически на уровне прошлого квартала (+2%), и 18% уступили показателю 4 квартала 2015 года. Напомним, что в конце 2015 года активно обсуждалась возможность отмены господдержки ипотечного сектора, однако в итоге это состоялось в конце 2016 года.

· Наблюдается сокращение объемов ипотечного кредитования по сравнению с прошлым кварталом, что на фоне стабильного спроса говорит о восстановлении платежеспособности покупателей.

· Структура спроса незначительно поменялась за квартал по-прежнему в Подмосковье равным спросом пользуются как 1К, так и 2К квартиры, однако по итогам квартала отмечен рост спроса на студии (на 2 п.п. по отношению к 3 кварталу).

· На новогодние праздники покупателям были предложены традиционные акции и скидки от застройщиков, однако их размеры постепенно сокращаются, что обусловлено ростом себестоимости строительства за счет повышения цен на стройматериалы (в т.ч. за счет ввода оплаты проезда по автодорогам «Платон», наличия доли импортных составляющих в строительных материалах, инфляционной составляющей). Себестоимость достаточно высока, и рентабельность девелоперского бизнеса в Подмосковье остается минимальной.


Прогнозы:

· Стабильность средней цены, отмеченная на протяжении более 2 лет, послужит залогом к восстановлению рынка в 2017 году. С одной стороны, цены «снизу» будет поддерживать выросшая себестоимость строительства, с другой стороны – в общем объеме сокращается доля новых проектов по стартовым (низким) ценам.

· Среди проектов, выходящих на рынок, по-прежнему будут преобладать проекты эконом- и комфорт-класса, наиболее востребованные в текущих условиях. Однако качественно это будут проекты более высокого уровня, чем текущие, поскольку необходимо выдерживать жесткую конкуренцию с проектами Москвы и Новой Москвы.

· Возможное понижение ключевой ставки ЦБ в перспективе приведет к снижению ипотечных ставок и будет способствовать дополнительному оживлению спроса.

· Стимулирующие акции застройщиков сохранятся, однако размеры скидок в обозримом будущем у стабильных девелоперов продолжат снижаться – необходимо сохранить качество проектов на требуемом уровне, или даже повысить его, а себестоимость строительства вследствие инфляции только растет.




закрыть