подпишитесь
на наши новости


Обзор рынка жилой многоквартирной недвижимости Подмосковья за 1 квартал 2016 года 

 

По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), по объемам ввода жилья в 1 квартале 2016 года лидерство среди субъектов Федерации по-прежнему осталось за Московской областью – введено 1 261,7 тыс. кв. м, что позволило опередить Краснодарский край (1 135,5 тыс. кв. м) и Санкт-Петербург (897,9 тыс. кв. м).

Показатели Московской области по вводу жилья почти на треть (32%) выше, чем за аналогичный период 2015 года.

В целом по итогам 2016 года ожидается сокращение темпов ввода жилья, особенно во второй половине года за счет меньшего количества новых проектов, стартовавших в 2015 году (на 13%) и снижения спроса на новостройки из-за падения платежеспособности населения в период 2015-первой половины 2016 годов.


 

11111111111111111.png

 

 

Новые адреса и основные игроки рынка МО

В 1 квартале 2016 года на рынок Московской области вышло около 20 новых корпусов. Среди них выявлены следующие новые проекты:

Всего в 1 квартале 2016 года на рынок вышло 8 новых проектов (против 14 кварталом ранее, и 16 проектов – в 1 квартале 2015 года). Таким образом, зафиксировано существенное снижение темпов выхода новых проектов, обусловленное как макроэкономическими причинами, так и введенными мораториями на новое строительство в подмосковных городах Балашиха, Королев, и некоторыми ограничениями в г.о. Химки.

Из стартовавших проектов традиционно большую долю занимают комплексы с многоэтажной застройкой (от 10 этажей) – 75%, остальное – поровну между малоэтажными (до 5-ти этажей) и среднеэтажными (6-9 этажей) проектами. Для сравнения, в 4 квартале также преобладала многоэтажная застройка – распределение новых проектов зафиксировано в соотношении 50%/21%/29% (много-, средне- и малоэтажные проекты соответственно).

 

Предложение

По данным на конец 1 квартала 2016 года на первичном рынке Московской области экспонировалось 1 211 корпусов в 377 проектах. Суммарное количество квартир на реализации увечилось до 89,0 тыс. шт. В течение квартала количество экспонируемых корпусов варьировалось от 1 197 до 1 211 объектов. Суммарная площадь экспонируемых квартир составила 3,895 млн. кв.м (уменьшилась на 0,5%).

 

  

2.jpg

Больше половины всех продаваемых корпусов (53%) – многоэтажные дома, 32% рынка приходится на малоэтажные строения, оставшиеся 15% экспонируемых объектов - средней этажности.

3.jpg

 

 

В пределах 30 км от МКАД сосредоточено 82% корпусов всех новостроек, при удалении от 30 до 60 км от города расположено 15% объектов, на расстоянии более чем 60 км от МКАД продается лишь 3% экспонирующихся корпусов.

 

 

  

4.jpg

В 1 квартале 2016 года в области наиболее популярными направлениями как среди покупателей, так и среди девелоперов, были Новорижское, Ленинградское и Ярославское  направление – здесь сосредоточено 15%, 13% и 13% количества корпусов в проектах новостроек соответственно. Замыкают ТОП-5 Горьковское и Варшавское направления (12% и 9% соответственно). В течение года ожидается сокращение доли Горьковского направления с учетом моратория на новое строительство в одном из наиболее застраиваемых городов Подмосковья – Балашихе. По каждому из остальных направлений доли составляют менее 9% от всех выставленных в продажу корпусов. Традиционно (после присоединения новой территории к городу) на Киевском направлении корпусов в продаже меньше всего – 1,8% всех экспонируемых объектов.

 

 

 

  

5.jpg

 

 

Города-лидеры по количеству корпусов на первичном рынке – Балашиха и Химки – здесь расположено по 7% и 6% всех продаваемых домов области соответственно. В городах Красногорск, Видное, Звенигород – по 3% от всего объема предложения.


Практически половина всех предлагаемых на продажу квартир – однокомнатное жилье – 46% от всего объема предложения (-1 п.п. к 4 кварталу 2015), доля двухкомнатных квартир сохранилась на уровне 36% (0 п.п), на «трешки» приходится 13% рынка, доли студий – 4% (+1 п.п.) и  многокомнатных квартир – 1% (сохранились на прежнем уровне).

 

  

6.jpg

 

Порядка 81% (+2 п.п. к 4 кварталу 2015) экспонируемых на рынке квадратных метров жилья можно отнести к классу «комфорт», 15% площадей в продаже сосредоточено в эконом-сегменте (- 3 п.п.). На долю бизнес- и премиум-класса приходится только 2% и 2% квартир соответственно.

 

  

7.jpg

Спрос

 

В 1 квартале 2016 года по данным Управления Росреестра по Московской области зарегистрирован 25 091 договор участия в долевом строительстве, что уступило значениям прошлого квартала 4%, однако на 13% превзошло показатель аналогичного периода прошлого года. Таким образом, можно говорить о том, что «дно» спроса на жилье пройдено, хотя в немалой степени этому способствовала возможная отмена государственной программы поддержки ипотечного кредитования в конце февраля 2016 года (хотя по факту затем программа была продлена, но на менее выгодных условиях).

 

Суммарное количество ипотечных сделок в 1 квартале 2016 года составило 51 608, что на 19% ниже значений прошлого квартала, однако на 47% выше значений аналогичного периода прошлого года. В немалой степени этому, как уже отмечалось, способствовало возможное прекращение действия программы господдержки ипотеки, информация о продлении которой поступила только в конце февраля. После решения о продлении программы ставки по кредитам выросли примерно на 0,5%, и в среднем составляют 12%, хотя встречаются предложения от 11,75%.

Ставки ипотеки на вторичную недвижимость в настоящее время составляют в среднем 13-14%, следовательно, ипотечные программы с госсубсидиями по-прежнему повышает привлекательность сегмента новостроек для покупателя.


Количество зарегистрированных прав на жилые помещения в 1 квартале 2016 года составило 135 162, что на 17% ниже значения прошлого квартала, и на 16% ниже значений 1 квартала 2015 года.


В 1 квартале 2016 года доля покупателей квартир-студий осталась на уровне 8%, спрос на однокомнатные и многокомнатные (от 3 и более) квартиры увеличился на 1 п.п. (по сравнению с 4 кварталом 2015) до 45% и 12% соответственно, а доля покупателей 2К квартир сократилась до 35% (на 2 п.п.).

 

  

8.jpg

 

 

Цена


По итогам 1 квартала 2016 года средняя цена новостроек Подмосковья скорректировалась на 0,36% и составила 79 541 руб./кв. м. Средняя цена новостроек Подмосковья в радиусе до 30 км от МКАД (где сосредоточены наиболее популярные объекты) не изменилась и составила  84 800 руб./кв. м.

 

Основной объем платежеспособного спроса по итогам квартала находится в диапазоне 70-75 тыс. руб./кв. м, а средний бюджет покупки – на уровне до 3,5 млн. рублей.

 

  

9.jpg

 

В топ-5 по уровню цен на рынке новостроек области в 1 квартале 2016 года вошли следующие населенные пункты: Одинцово и Одинцовский район – 121 700 руб/кв.м, г.о. Химки – 106 100 руб/кв.м, Котельники – 97 500 руб/кв.м., Красногорск и Красногорский район – 95 600 руб/кв.м, Реутов – 94 600 руб/кв.м.

 

Квартиры в новостройках Новой Москвы в среднем сейчас оцениваются в 98 039 руб./кв. м, рост цен за 1 квартал 2016 составил 0,5%, а разница в цене с новостройками Московской области увеличилась на 1 п.п. и составила 23%. Так покупатели оценивают разницу между подмосковной и московской пропиской, что положительно сказывается на привлекательности новостроек Подмосковья – ведь помимо приобретения по более низкой цене квартиры, покупатель затем может сэкономить на налогах на квартиру, услугах ЖКХ, страховке автотранспорта, транспортном налоге и т.п.

 

Основные тенденции по итогам 1 квартала 2016 года:

·      В 1 квартале 2016 года стартовало всего 8 новых проектов первичного жилья Подмосковья, что в 2 раза ниже показателей 1 квартала 2015 года, и на 43% ниже показателя прошлого квартала.

·      Объем предложения новостроек Московской области за прошедший квартал практически не изменился и составил 3,9 млн кв. м в 1 211 корпусах, на первичном рынке на конец квартала представлено около 89 тысяч квартир в 377 проектах.

·      Цена предложения по итогам квартала не изменилась и составила 79 541 руб./кв. м.

·      Структура предложения по типам квартир, классам и удаленности не претерпела значительных изменений.

·      Спрос по итогам квартала немного уступил значениям 4 квартала 2015 года, что ожидаемо на фоне длинных новогодних праздников. С другой стороны, фактор сезонности обычно сказывался сильнее, здесь же спрос был поддержан возможной отменой господдержки в конце февраля 2016 года.

·      Продление ипотеки способствовало некоторому снижению количества заключенных ДДУ в марте, однако в целом это решение привнесло стабильность на рынок, и вселило в покупателей уверенность в надежности новостроек.

·      Прошедшие мероприятия (выставки недвижимости, различные форумы и т.п.) показали наличие высокого потенциального спроса на новостройки.

·      Акции и скидки от застройщиков постепенно сокращаются, что обусловлено ростом себестоимости строительства за счет повышения цен на стройматериалы (в т.ч. за счет ввода оплаты проезда по автодорогам «Платон», наличия доли импортных составляющих в строительных материалах, инфляционной составляющей). Застройщикам попросту уже некуда больше снижать цены продаж.


 

Прогнозы:

·      Значительного снижения цен во 2-м квартале 2016 года не ожидается за счет роста себестоимости и сокращения доли в общем количестве новых проектов по стартовым (низким) ценам.

·      Среди проектов, выходящих на рынок, по-прежнему будут преобладать проекты эконом- и комфорт-класса, наиболее востребованные в текущих условиях.

·      Дальнейшее повышение себестоимости строительства за счет роста стоимости грузовых перевозок из-за роста цен на топливо после повышения топливного акциза (с 1 апреля 2016) приведет к практической невозможности снижения цен продаж для девелоперов.

·      Продление программы господдержки ипотеки способствует «спокойному» спросу наряду с акциями застройщиков.

·      Стимулирующие акции застройщиков сохранятся, однако размеры скидок в обозримом будущем у стабильных девелоперов снизятся – необходимо сохранить качество проектов на требуемом уровне, а себестоимость строительства вследствие инфляции только растет.

·      Сокращение количества новых проектов, ожидаемое снижение объемов сдачи жилья в целом отражают динамику к сокращению предложения, что обеспечит поддержку стабильности цен во второй половине 2016 года.




закрыть