подпишитесь
на наши новости


Обзор рынка жилой многоквартирной недвижимости Подмосковья за 4 квартал 2014 года 

 

По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата), по объемам ввода жилья в 2015 году Московская область заняла первое место (введено 8,5 млн. кв.м жилья), опередив Краснодарский край (4,6 млн. кв.м) и г. Москва (включая присоединенные территории – 3,9 млн. кв.м).

В 4 квартале 2015 года в области введено 4 731,1 тыс. кв. м жилья, что почти в 3 раза больше, чем в предыдущем периоде и на 33% выше показателя 4 квартала 2014 года. По итогам 2015 года объем ввода увеличился на 3% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

В 2016 году ожидается снижение темпов ввода жилья (особенно во второй половине года). Это обуславливается уменьшением количества новых проектов, стартовавших в 2015 году (73 против 84 в 2014), и заметным ухудшением финансирования строек вследствие сокращения спроса (темпов продаж).

1.jpg


Новые адреса и основные игроки рынка МО

В минувшем 4 квартале 2015 года на рынок Московской области вышло около 30 новых корпусов. Среди них выявлены следующие новые проекты:

123423565644356764568412354676.png

Всего в 4 квартале 2015 года на рынок вышло 14 новых проектов (против 16 кварталом ранее, и 17 проектов – в 4 квартале 2014 года). Таким образом, фиксируется небольшое снижение темпов выхода новых проектов, впрочем несильно отклоняющееся от обычных значений.

Из стартовавших проектов традиционно большую долю занимают комплексы с многоэтажной застройкой – 50%, 21% - среднеэтажная застройка с домами от 6 до 9 этажей, и 29% - малоэтажные многоквартирные комплексы до 5 этажей включительно. Для сравнения, в 3 квартале распределение новых проектов было в соотношении 44%/31%/25% (много-, средне- и малоэтажные проекты соответственно), т.е. доля много- и малоэтажной застройки в составе новых проектов выросла, а среднеэтажной – наоборот, снизилась.

 

Предложение

По данным на конец 4 квартала 2015 года на первичном рынке Московской области экспонировалось 1 164 корпуса в 371 проекте. Суммарное количество квартир на реализации в течение квартала при этом увечилось до показателя 86,8 тыс. шт. В течение квартала количество экспонируемых корпусов варьировалось от 1 150 до 1 164 объектов. В квадратных метрах объем предложения по итогам 4 квартала 2015 составил 3,915 млн. кв.м, а в течение квартала это показатель снизился на 7,8%. С начала года объем предложения новостроек Московской области вырос на 10%. Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, девелоперы выводят на рынок новые проекты, однако преобладают проекты с большим количеством малогабаритных квартир (небольшой площади, с преобладанием 1К и 2К квартир).

2.jpg


Больше половины всех продаваемых корпусов (61%) – многоэтажные дома, 25% рынка приходится на малоэтажные строения, оставшиеся 14% экспонируемых объектов - средней этажности. По итогам квартала распределение не поменялось.

3.jpg


Структура предложения по удаленности от МКАД в течение квартала также не поменялась. В пределах 30 км от МКАД сосредоточено 81% корпусов всех новостроек, при удалении от 30 до 60 км от города расположено 15% объектов, на расстоянии более чем 60 км от МКАД продается лишь 4% экспонирующихся корпусов.

Безымянный.png


В 4 квартале 2015 года в области наиболее популярными направлениями как среди покупателей, так и среди девелоперов, были Новорижское и Ленинградское направление. Здесь сосредоточено 15% и 14% количества корпусов в проектах новостроек соответственно. Замыкают TOП-5 Ярославское, Горьковское и Варшавское направления (13%, 12%, 9% соответственно). По каждому из остальных направлений доли составляют менее 9% от всех выставленных в продажу корпусов. Традиционно (после присоединения новой территории к городу) на Киевском направлении корпусов в продаже меньше всего – 1,8% всех экспонируемых объектов.

4.jpg

 

Города-лидеры по количеству корпусов на первичном рынке – Балашиха (включая присоединенный Железнодорожный) и Химки – здесь расположено по 7% и 6% всех продаваемых домов области соответственно. В городах Красногорск, Звенигород и Люберцы - по 3% от всего объема предложения.


Практически половина всех предлагаемых на продажу квартир – однокомнатное жилье – 47% от всего объема предложения (-1 п.п. к 3 кварталу), доля двухкомнатных квартир сохранилась на уровне 36% (+1 п.п), на «трешки» приходится 13% рынка, доли студий – 3% и  многокомнатных квартир – 1% (сохранились на прежнем уровне).

5.jpg


Порядка 79% (+3 п.п. к 3 кварталу) экспонируемых на рынке квадратных метров жилья можно отнести к классу «комфорт», 18% площадей в продаже сосредоточено в эконом-сегменте (+ 3 п.п.). На долю бизнес- и премиум-класса приходится только 1% и 2% квартир соответственно. В бизнес-классе в течение квартала вышел один новый проект, однако на общей расстановке это не сказалось.

6.jpg


 

Спрос

 

В 4 квартале 2015 года по данным Управления Росреестра по Московской области зарегистрировано 26 019 договоров участия в долевом строительстве, что значительно ниже показателя аналогичного периода в 2014 году (на 30%), однако на 32% превзошло показатель 3 квартала 2015 года. При сравнении с аналогичным периодом 2014 года необходимо помнить, что это были месяцы наибольшего ослабления рубля за весь 2014 год, что вызвало нетипичный ажиотаж на рынке новостроек. В конце 2015 года также наблюдалось некоторое ослабление рубля, однако не только это послужило причиной активизации покупательского спроса. Спрос также активизировался и вследствие приближения к сроку завершения программы господдержки ипотеки (29 февраля 2016 года – официально последний день действия программы, решения о продлении на текущий момент не принято).

 

Суммарное количество ипотечных сделок в 4 квартале 2015 года составило 64 089, что на 19% выше значения 3 квартала, и всего на 0,4% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Ипотека с государственным субсидированием продолжает оставаться основным драйвером покупательского спроса. Наиболее распространенный диапазон реальных ставок кредитов на квартиры в новостройках с государственной поддержкой составляет 11,4 – 12%, встречаются и более низкие ставки, однако они обуславливаются увеличением первого платежа (к примеру, до 50% от стоимости квартиры) на фоне сокращения срока кредита (10-15 лет).

Ставки ипотеки на вторичную недвижимость в настоящее время составляют в среднем 13-14%, следовательно, ипотечные программы с госсубсидиями повышают привлекательность новостроек для покупателя.


Количество зарегистрированных прав на жилые помещения в 4 квартале 2015 года составило 162 386, что на 0,6% ниже значений 3 квартала 2015 года, и на 17% уступает значению показателя аналогичного периода 2014 года.

 

В 4 квартале 2015 доля покупателей квартир-студий выросла до 8%. На 2 п.п. – до 44% сократился спрос на 1К квартиры. Суммарно спрос на студии и однокомнатные квартиры составил в 4 квартале более половины сделок – 52%, в то время как показатель 3 квартала был зафиксирован на отметке 49%.

На этом фоне произошло снижение доли покупателей 2К (на 1 п.п. – до 37%) и 3К квартиры (на 2 п.п.) – до 11%. Таким образом, доля инвесторов (составляющие большую долю покупателей малогабаритных квартир) вновь выросла, как это уже было во втором квартале отчетного года, а доля конечных покупателей несколько сократилась.

7.jpg


Цена


По итогам 4 квартала 2015 года средняя цена скорректировалась на 2,9% и составила 79 830 руб/кв.м. Если же рассматривать новостройки в пределах 30 км от МКАД (где сосредоточены наиболее популярные объекты), средняя цена составит 84 400 руб/кв.м.

Основной объем платежеспособного спроса по итогам квартала находится в диапазоне 70-75 тыс. руб./кв. м, а средний бюджет покупки – на уровне до 3,5 млн. рублей.

С начала года, если сравнивать рынки новостроек Московской области, Новой Москвы и «старой» Москвы (территории до присоединения Новой Москвы), только средняя цена Подмосковья показала минимальное снижение с начала года -1% (по сравнению с -9% и -14% Новой Москвы и «старой» Москвы соответственно). Это следствие как внешних факторов (в первую очередь макроэкономических), так и структуры рынка (именно в Подмосковье сконцентрировано качественное массовое жилье по относительно доступным ценам). Также немаловажное влияние на поддержку рынка оказала государственное субсидирование ипотеки, сумма кредита по которой для Москвы и Московской области составляет 8 млн. рублей, что позволяет приобрести квартиру в широком диапазоне площади и количества комнат в Подмосковье.

8.jpg


В топ-5 по уровню цен на рынке новостроек области в 4 квартале 2015 года вошли следующие населенные пункты: Одинцово и Одинцовский район – 111 600 руб/кв.м, г.о. Химки – 105 700 руб/кв.м, Реутов – 98 300 руб/кв.м, Котельники – 96 900 руб/кв.м., г. Красногорск и Красногорский район – 94 100 руб/кв.м,

 

Квартиры в новостройках Новой Москвы в среднем сейчас оцениваются в 97 534 руб./кв.м, снижение цен за 3 квартал 2015 составило 3,5% (-9% с начала года), а разница в цене с новостройками Московской области уменьшилась еще на 1 п.п. и составляет уже 22%. Так покупатели оценивают разницу между подмосковной и московской пропиской, что положительно сказывается на привлекательности новостроек Подмосковья – ведь помимо приобретения по более низкой цене квартиры, покупатель затем может сэкономить на налоге на квартиру, услугах ЖКХ, страховке автотранспорта, транспортном налоге и т.п.

 

Основные тенденции по итогам 4 квартала 2015 года:

·      На рынок вышло 14 новых проектов, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года и показателем прошлого квартала.

·      При этом объем предложения за квартал сократился на 7,8% и составил 3,915 млн. кв.м или 1 164 корпуса в 371 проекте;

·      Средняя цена на рынке новостроек Московской области в течение квартала скорректировалась на 2,9%, и составила 79 830 руб/кв.м.

·      Структура предложения по типам квартир, удаленности и классам не претерпела значительных изменений в течение квартала;

·      Наиболее популярные предложения в 4 квартале 2015 года – по-прежнему Новорижское и Ленинградское, лидеры в течение года не меняются;

·      Спрос по итогам квартала ожидаемо повысился – количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве выросло на 32% по отношению к прошлому кварталу, однако уступило 30% значению аналогичного периода 2014 года, когда был поставлен рекорд продаж в квартал за последние пять лет.

·      На этом фоне количество ипотечных сделок за 4 квартал 2015 увеличилось на 19% по сравнению со 2 кварталом 2015, и практически сравнялось со значением 4 квартала 2014 года. Госсубсидии ипотечного кредитования новостроек по-прежнему мотивируют к покупке;

·      Незначительно вырос спрос структуре сделок наиболее ликвидных квартир типов «студия» и «1-комнатная» (с 49 до 52%). Покупатели стали снова рассматривать новостройки в качестве объекта инвестиций на фоне ослабления рубля и снижения мировых цен на нефть.

 

Прогнозы:

·      Программа государственного субсидирования ипотеки (позволяющая покупателям новостроек взять ипотеку по ставке 12% или ниже) будет способствовать повышению спроса на новостройки в течение срока действия (до 29 февраля 2016 года включительно);

·      Стимулирующие акции застройщиков сохранятся, однако размеры скидок в обозримом будущем у стабильных девелоперов снизятся – необходимо сохранить качество проектов на требуемом уровне, а себестоимость строительства вследствие инфляции только растет;

·      Цены на новостройки Московской области сохранят тенденцию к стабильности, возможна коррекция до 3-5% в квартал;

·      Сокращение количества новых проектов, ожидаемое снижение объемов сдачи жилья в целом отражают динамику к сокращению предложения, что обеспечит поддержку стабильности цен во второй половине 2016 года;

·      Среди проектов, выходящих на рынок, будут по-прежнему преобладать проекты комфорт- и эконом-класса – наиболее ликвидные и востребованные в текущих условиях.




закрыть