подпишитесь
на наши новости


Обзор рынка жилой многоквартирной недвижимости Подмосковья за 3 квартал 2015 года 


По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата), по объемам ввода жилья с начала года Московская область заняла первое место, опередив Краснодарский край и г. Москва (включая присоединенные территории).

В 3 квартале 2015 года в области введено 1 622,7 тыс. кв. м жилья, что на 37% больше, чем в предыдущем периоде и на 4% ниже показателя 3 квартала 2014 года. По итогам 9 месяцев 2015 объема ввода снизился на 20% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

1.jpg

 

Новые адреса и основные игроки рынка МО

В минувшем 3 квартале 2015 года на рынок Московской области вышло около 25 новых корпусов. Среди них выявлены следующие новые проекты:

12.png

Всего в 3 квартале 2015 года на рынок вышло 16 новых проектов (против 18 кварталом ранее, и 26 проектов – в 3 квартале 2014 года). Снижение темпов выхода новых проектов объясняется тем, что 2 месяца в третьем квартале – летние, когда выводить новые проекты на рынок нецелесообразно ввиду снижения деловой активности и периода массовых отпусков.

Из стартовавших проектов традиционно большую долю занимают комплексы с многоэтажной застройкой – 44%, 31% проектов запланировано со среднеэтажными домами от 6 до 9 этажей, 25% новых проектов будут застраиваться малоэтажными многоквартирными домами высотой до 5 этажей включительно. Для сравнения, в 1 квартале распределение новых проектов было в соотношении 67%/22%/11% (много-, средне- и малоэтажные проекты соответственно), т.е. доля мало- и среднеэтажной застройки в составе новых проектов возросла, а многоэтажной – наоборот снизилась.

 

Предложение

По данным на конец 3 квартала 2015 года на первичном рынке Московской области экспонировалось 1 134 корпуса в 385 проектах. Суммарное количество квартир на реализации в течение квартала сократилось до показателя 85 тыс. шт. В течение квартала количество экспонируемых корпусов варьировалось от 1 103 до 1 134 объектов. В квадратных метрах объем предложения по итогам 3 квартала 2015 составил 4,25 млн. кв.м, а в течение квартала это показатель вырос на 3,4%. С начала года объем предложения новостроек Московской области вырос на 20%. Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, девелоперы продолжают выводить на рынок новые проекты.

2.jpg

Более половины всех продаваемых корпусов (61%) – многоэтажные дома, 25% рынка приходится на малоэтажные строения, оставшиеся 14% экспонируемых объектов - средней этажности.

3.jpg

Структура предложения по удаленности от МКАД в течение квартала не поменялась. В пределах 30 км от МКАД сосредоточено 82% корпусов всех новостроек, при удалении от 30 до 60 км от города расположено 14% объектов, на расстоянии более чем 60 км от МКАД продается лишь 4% экспонирующихся корпусов.

4.jpg


 В 3 квартале 2015 года в области наиболее популярными направлениями как среди покупателей, так и среди девелоперов, были Новорижское и Ленинградское направление. Здесь сосредоточено 16% и 13% количества корпусов в проектах новостроек соответственно. Замыкают TOП-5 Горьковское, Ярославское и Варшавское направления (12%, 11% и 10% соответственно). По каждому из остальных направлений доли составляют менее 10% от всех выставленных в продажу корпусов. Традиционно (после присоединения новой территории к городу) на Киевском направлении корпусов в продаже меньше всего – 1,9% всех экспонируемых объектов.


5.jpg

Города-лидеры по количеству корпусов на первичном рынке – Балашиха (включая присоединенный Железнодорожный) и Химки – здесь расположено по 7% всех продаваемых строений области соответственно. В городах Домодедово, Звенигород,  Красногорск и Ивантеевка - по 3% от всего объема предложения.


Практически половина всех предлагаемых на продажу квартир – однокомнатное жилье – 48% от всего объема предложения (+1 п.п. ко 2 кварталу), доля двухкомнатных квартир сохранилась на уровне 35%, на «трешки» приходится 13% рынка (- 2 п.п.), доли студий – 3% и  многокомнатных квартир – 1% (сохранились на прежнем уровне).

6.jpg


Порядка 76% (-1 п.п. ко 2 кварталу) экспонируемых на рынке квадратных метров жилья можно отнести к классу «комфорт», 21% площадей в продаже сосредоточено в эконом-сегменте (+ 1 п.п.). На долю бизнес- и премиум-класса приходится только 1% и 2% квартир соответственно. В премиум-классе вышел один новый проект, в «бизнес» - два, однако на общей расстановке это не сказалось.

7.jpg


Спрос

 

В 3 квартале 2015 года по данным Управления Росреестра по Московской области зарегистрировано 19 729 договоров участия в долевом строительстве, что значительно ниже показателя аналогичного периода в 2014 году (на 20%), и уступило 23% показателю 2 квартала 2015 года.

Суммарное количество ипотечных сделок в 3 квартале 2015 года составило 53 909, что на 10% выше значения 2 квартала, однако на 27% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Ипотека с государственным субсидированием продолжает оставаться основным драйвером покупательского спроса на новостройки. Наиболее распространенный диапазон реальных ставок кредитов с государственной поддержкой составляет 11,4 – 12%, встречаются и более низкие ставки, однако они обуславливаются увеличением первого платежа (к примеру, до 50% от стоимости квартиры) на фоне сокращения срока кредита (10-15 лет).

Ставки ипотеки на вторичную недвижимость в настоящее время составляют минимум 13,45% (Сбербанк), и следовательно, ипотечные программы с госсубсидиями повышают привлекательность новостроек для покупателя.


Количество зарегистрированных прав на жилые помещения в 3 квартале 2015 года составило 163 439, что на 9% выше показателя аналогичного периода 2014 года, но на 12% ниже значений 2 квартала 2015 года.

 

В 3 квартале 2015 доля покупателей квартир-студий сократилась до 7%. Кроме того, на 1 п.п. – до 42% сократился спрос на 1К квартиры. Суммарно спрос на студии и однокомнатные квартиры составил в 3 квартале уже менее половины – 49%, в то время как показатель 2 квартала был зафиксирован на отметке 62%.

На этом фоне произошло увеличение доли покупателей 2К (на 6 п.п – до 38%) и 3К квартиры (на 7 п.п) – до 13%. Таким образом, доля инвесторов (составляющие большую долю покупателей малогабаритных квартир) уменьшилась, а доля конечных покупателей (для собственного проживания или проживания своих родственников) вновь выросла, как уже это было в первом квартале текущего года.

8.jpg


Цена


По итогам 3 квартала 2015 года средняя цена скорректировалась на 1,1% и составила 82 194 руб/кв.м. Если же рассматривать новостройки в пределах 30 км от МКАД (где сосредоточены наиболее популярные объекты), средняя цена составит 86 300 руб/кв.м.

Основной объем платежеспособного спроса по итогам квартала по-прежнему находится в 73-78 тыс. руб./кв. м, а средний бюджет покупки сократился до 3,5 млн. рублей.

С начала года, если сравнивать рынки новостроек Московской области, Новой Москвы и «старой» Москвы (территории до присоединения Новой Москвы), только средняя цена Подмосковья показала рост с начала года +2% (по сравнению с -6% и -10% Новой Москвы и «старой» Москвы соответственно). Это следствие как внешних факторов (в первую очередь макроэкономических), так и структуры рынка (именно в Подмосковье сконцентрировано качественное жилье по относительно доступным ценам). Также немаловажное влияние на поддержку рынка оказала государственное субсидирование ипотеки, сумма кредита по которой для Москвы и Московской области составляет 8 млн. рублей, что позволяет приобрести квартиру в широком диапазоне площади и количества комнат в Подмосковье.

9.jpg


В топ-5 по уровню цен на рынке новостроек области в 3 квартале 2015 года вошли следующие населенные пункты: Одинцово и Одинцовский район – 112 000 руб/кв.м, г.о. Реутов – 110 000 руб/кв.м, г.о. Химки – 107 300 руб/кв.м, Красногорск и Красногорский район – 102 500 руб/кв.м, г.о. Котельники – 96 300 руб/кв.м.

 

Квартиры в новостройках Новой Москвы в среднем сейчас оцениваются в 101 081 руб./кв.м, снижение цен за 3 квартал 2015 составило 3,5% (-6% с начала года), а разница в цене с новостройкам Московской области уменьшилась еще на 1 п.п. и составляет уже 23%. Так покупатели оценивают разницу между подмосковной и московской пропиской, что положительно сказывается на привлекательности новостроек Подмосковья – ведь помимо приобретения по более низкой цене квартиры, покупатель затем может сэкономить на налоге на квартиру, услугах ЖКХ, страховке автотранспорта, транспортном налоге и т.п.

 

Основные тенденции по итогам 3 квартала 2015 года:

·      На рынок вышло 13 новых проектов, что в два раза меньше показателя аналогичного периода прошлого года, и почти в 1,5 раза – показателей прошлого квартала.

·      При этом объем предложения за квартал увеличился на 3,4% и составил 4,25 млн. кв.м или 1 134 корпусов в 385 проектах;

·      Средняя цена на рынке новостроек Московской области в течение квартала скорректировалась на 1,1%, и составила 82 194 руб/кв.м.

·      Структура предложения по типам квартир, удаленности и классам не претерпела значительных изменений в течение квартала;

·      Наиболее популярные предложения в 3 квартале 2015 года – по-прежнему Новорижское и Ленинградское, лидеры в течение года не меняются;

·      Спрос по итогам квартала ожидаемо снизился – количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве снизилось на 23% по отношению к прошлому кварталу, и 20% уступает значению аналогичного периода прошлого года.

·      На этом фоне количество ипотечных сделок за 3 квартал 2015 увеличилось на 10% по сравнению со 2 кварталом 2015. Это означает, что доля договоров в новостройках с участием ипотеки увеличилась, т.е. у покупателей стало меньше свободных средств. Однако госсубсидии ипотечного кредитования новостроек по-прежнему мотивируют к покупке;

·      Следовательно, инвесторов, как и в первом квартале этого года, снова стало меньше, что подтверждается сокращением доли покупок наиболее ликвидных в целях инвестиций квартир типов «студия» и «1-комнатная», которая снизилась  выросла с 62% (по итогам 2 квартала 2015 года) до 49%, причем рост произошел  за счет покупателей 2К и 3К квартир (их доли выросли на 6 и 7 п.п. соответственно).

 

Прогнозы:

·      Программа государственного субсидирования ипотеки (позволяющая покупателям новостроек взять ипотеку по ставке 12% или ниже) способствует сохранению спроса за счет обеспечения доступности приобретения жилья и поддержке строительного сектора, и продолжит способствовать в ближайшем будущем как минимум до марта 2016 года.

·      Стимулирующие акции застройщиков сохранятся, однако размеры скидок в обозримом будущем у стабильных девелоперов снизятся – необходимо сохранить качество проектов на требуемом уровне, а себестоимость строительства вследствие инфляции только растет.

·      Цены на новостройки Московской области сохранят тенденцию к стабильности;

·      Сокращение количества новых проектов, и снижение объемов сдачи жилья в целом отражают динамику к сокращению предложения, что обеспечит поддержку стабильности цен;

·      На рынок продолжат активно выходить проекты комфорт-класса – наиболее ликвидного и востребованного в текущих условиях.




закрыть