подпишитесь
на наши новости



Обзор рынка жилой многоквартирной недвижимости Подмосковья за 2 квартал 2015 года 

 

По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата), по объемам ввода жилья с начала года Московская область занимает второе место, уступая Краснодарскому краю и опережая Санкт-Петербург.

Во 2 квартале 2015 года в области введено 1 185,5 тыс. кв. м жилья, что на 40% ниже показателя за 2 квартал 2014 года. И до конца года тренд, скорее всего, продолжится.

 1_об ввода жилья в мо.jpg

Новые адреса и основные игроки рынка МО

В минувшем 2 квартале 2015 года на рынок Московской области вышло около 35 новых корпусов. Среди них выявлены следующие новые проекты:

11.png

Всего во 2 квартале 2015 года на рынок вышло 18 новых проектов.  Из них традиционно большую долю занимают комплексы с многоэтажной застройкой – 67%, 22% проектов запланировано со среднеэтажными домами от 6 до 9 этажей, 11% новых проектов будут застраиваться малоэтажными многоквартирными домами высотой до 5 этажей включительно. Для сравнения, в 1 квартале распределение новых проектов было в соотношении 44%/25%/31% (много-, средне- и малоэтажные проекты соответственно), т.е. доля многоэтажной застройки в составе новых проектов возросла.

 

Предложение

По данным на конец 2 квартала 2015 года на первичном рынке Московской области экспонировалось 1 158 корпусов в 386 проектах. Суммарное количество квартир на реализации достигло показателя 86,5 тыс. шт. В течение квартала количество экспонируемых корпусов варьировалось от 1 134 до 1 158 объектов. В квадратных метрах объем предложения по итогам 2 квартала 2015 составил 4,1 млн. кв.м, а в течение квартала это показатель вырос на 8%. С начала года объем предложения новостроек Московской области вырос на 16%. Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, девелоперы продолжают выводить на рынок новые проекты.

2_динам ква и корп в продаже.jpg

Более половины всех продаваемых корпусов (55%) – многоэтажные дома, 30% рынка приходится на малоэтажные строения, оставшиеся 15% экспонируемых объектов - средней этажности.

3_структ предлож пр по этажности.jpg

 Структура предложения в зависимости от удаления от МКАД в течение квартала не поменялась. В пределах 30 км от МКАД сосредоточено порядка 80% корпусов всех новостроек, при удалении от 30 до 60 км от города расположено 15% объектов, на расстоянии более чем 60 км от МКАД продается лишь 5% экспонирующихся корпусов.

4_структ предлож пр от мкад.jpg

Во 2 квартале 2015 года в области наиболее популярными направлениями как среди покупателей, так и среди девелоперов, были Ленинградское и Новорижское направление. Здесь сосредоточено 15% и 14% количества корпусов в проектах новостроек соответственно. Замыкают TOП-5 Ярославское, Горьковское и Варшавское направления (11%, 11% и 10% соответственно). По каждому из остальных направлений доли составляют менее 10% от всех выставленных в продажу корпусов. Традиционно (после присоединения новой территории к городу) на Киевском направлении корпусов в продаже меньше всего – 1,8% всех экспонируемых объектов.

5_структ предлож пр по направл.jpg

Города-лидеры по количеству корпусов на первичном рынке - Химки и Балашиха – здесь расположено по 7% и 4% всех продаваемых строений области соответственно. В городах Домодедово, Звенигород, Ивантеевка, Красногорск и Железнодорожный - по 3% от всего объема предложения.


Практически половина всех предлагаемых на продажу квартир – однокомнатное жилье – 47% от всего объема (+2 п.п. к 1 кварталу), доля двухкомнатных квартир составляет 35% (-1 п.п), на «трешки» приходится 14% рынка (сохранилась на уровне 1 квартала), на студии – 3% (-1 п.п.), многокомнатные площади составляют 1% (сохранилась на прежнем уровне) от всего продаваемого жилья.

6_по типу кварт.jpg

Порядка 77% экспонируемых на рынке квадратных метров жилья можно отнести к классу «комфорт», 20% площадей в продаже сосредоточено в эконом-сегменте. На долю бизнес- и премиум-класса приходится только 1% и 2% квартир соответственно. Отметим увеличение объема предложения премиум-класса на 1 п.п. (за счет выхода новых проектов, и увеличения объема предложения за счет новых корпусов, например, дома 30 в ЖК «Парк Рублево»), в то время как в бизнес-классе новых проектов во 2-м квартале 2015 года не было, что привело к снижению доли объема предложения на 1 п.п.

7_по классу.jpg

Спрос

Во 2 квартале 2015 года по данным Управления Росреестра по Московской области зарегистрировано 25 490 договоров участия в долевом строительстве, что практически совпало с показателем 2 квартала 2014 года (разница – менее 1%), и на 14% выше показателя 1 квартала 2015 года. Суммарное количество ипотечных сделок во 2 квартале 2015 года (48 913) увеличилось на 40% по сравнению с показателем 1 квартала 2015 года, однако пока уступает значениям 2 квартала 2014 года (ниже на 6%). Таким образом, государственная поддержка ипотечного сектора, активно заработавшая именно во 2 квартале 2015 года, оправдала себя как инструмент поддержки всего строительного сектора, и позволила сохранить темпы реализации жилья на уровне 2 квартала прошлого года. Минимальные текущие ставки (если говорить именно о реальных ставках, прописываемых в договорах, а не маркетинговых ставках, когда часть платежей по кредиту субсидируется скидкой на квартиру от девелопера) в настоящее время составляют от 9,9% (для аккредитованных проектов партнеров «ЮниКредитБанк»). Наиболее распространенный диапазон ставок с государственным субсидированием – 11,5-12% годовых. При этом ставки на вторичную недвижимость остаются на высоком уровне – порядка 14,5%, что способствует привлекательности ипотеки для приобретения квартир в новостройках.

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения во 2 квартале 2015 составило          185 275 шт., что на 28% выше аналогичного показателя 2 квартала 2014 года, и на 16% выше показателя 1 квартала 2015 года.

 

Во 2 квартале 2015 года доля покупателей 1К квартир и квартир студий выросла с 54% по итогам 1 квартала до 62%. Таким образом, инвесторы, которые составляют большую долю покупателей малогабаритных квартир, частично вернулись на рынок. Для сравнения, по итогам 2014 года доля покупателей студий и 1К квартир составляла 65%.

 

Доля покупателей 2К квартир во 2 квартале составила 32% (снизилась на 7 п.п.), а 3К и многокомнатных квартир – 6% (-1 п.п.).

8_спрос.jpg

Цена


По итогам 2 квартала 2015 года средняя цена увеличилась на 0,4% и составила 83 143 руб/кв.м. Если же рассматривать новостройки в пределах 30 км от МКАД (где сосредоточены наиболее популярные объекты), средняя цена составит 87 700 руб/кв.м.

Основной объем платежеспособного спроса по итогам квартала находится в том же диапазоне - 73-78 тыс. руб./кв. м, а средний бюджет покупки сократился до 3,5 млн. рублей.

С начала года, если сравнивать рынки новостроек Московской области, Новой Москвы и «старой» Москвы (территории до присоединения Новой Москвы), только средняя цена Подмосковья показала рост с начала года +3% (по сравнению с -2% и -7% Новой Москвы и «старой» Москвы соответственно). Это следствие как внешних факторов (в первую очередь макроэкономических), так и структуры рынка (именно в Подмосковье сконцентрировано качественное жилье по относительно доступным ценам). Также немаловажное влияние на поддержку рынка оказала государственное субсидирование ипотеки, сумма кредита по которой для Москвы и Московской области составляет 8 млн. рублей, что позволяет приобрести квартиру в широком диапазоне площади и количества комнат в Подмосковье.

9_цены на пр жиля мо.jpg

В топ-5 по уровню цен на рынке новостроек области во 2 квартале 2015 года вошли следующие населенные пункты: г.о. Реутов – 112 000 руб/кв.м, г.о. Химки – 106 400 руб/кв.м,  Одинцово и Одинцовский район – 105 900 руб/кв.м, Красногорск и Красногорский район – 102 500 руб/кв.м, Котельники – 96 500 руб/кв.м.

 

Квартиры в новостройках Новой Москвы в среднем сейчас оцениваются в 104 780 руб/кв.м, снижение цен за 2 квартал 2015 составило 5% (-2% с начала года), а разница в цене уменьшилась на 1 п.п. и составляет 24%. Так покупатели оценивают разницу между московской и подмосковной пропиской, что положительно сказывается на привлекательности новостроек Подмосковья – ведь помимо приобретения по более низкой цене квартиры, покупатель затем может сэкономить на налоге на квартиру, услугах ЖКХ, страховке автотранспорта, транспортном налоге и т.п.

 

Основные тенденции по итогам 2 квартала 2015 года:

·      Снижения темпов выхода новых проектов не зафиксировано – на рынок вышло 17 новых проектов – это на 1 проект больше, чем было в 1 квартале 2015 года, однако уступает показателям 2 квартала 2014 года – тогда вышло на 8 проектов;

·      Объем предложения за квартал увеличился на 8% и составил 4,1 млн. кв.м или 1 158 корпусов в 386 проектах;

·      Средняя цена на рынке новостроек Московской области в течение квартала выросла на 0,4% и достигла значения 83 143 руб/кв.м;

·      Структура предложения по типам квартир, удаленности и классам не претерпела значительных изменений в течение квартала;

·      Наиболее популярные предложения во 2 квартале 2015 года – по-прежнему Новорижское и Лениградское, лидеры по сравнению с 1 кварталом 2015 года не поменялись;

·      Спрос по итогам квартала предсказуемо вырос – зарегистрировано на 14% больше договоров участия в долевом строительстве по сравнению с показателем 1 квартала 2015 года, и практически совпало со значением 2 квартала прошлого года.

·      Количество ипотечных сделок за 2 квартал 2015 увеличилось на 40% по сравнению с 1 кварталом 2015, что и послужило основной причиной роста количества заключенных  договоров участия в долевом строительстве. Это произошло исключительно благодаря заработавшей программе госсубсидирования ипотеки (с конца марта 2015);

·      Инвесторы стали возвращаться на рынок – доля покупок наиболее ликвидных в целях инвестиций квартир типов «студия» и «1-комнатная» выросла с 54% (по итогам 1 квартала 2015 года) до 62%, причем снижение произошло за счет покупателей 2К квартир – их доля сократилась на 7 п.п. (до 32%).

 

Прогнозы:

·      Программа государственного субсидирования ипотеки (позволяющая покупателям новостроек взять ипотеку по ставке 12% или ниже) способствует росту спроса за счет повышения доступности приобретения жилья и поддержке строительного сектора, и продолжит способствовать в ближайшем будущем. Правительством уже принято решение об увеличении объема субсидий с 400 (первоначально) до 700 млрд. руб;

·      Различные стимулирующие акции застройщиков, традиционные для летнего периода, позволят сохранить спрос на фоне снижения деловой активности;

·      Цены на новостройки Московской области сохранят тенденцию к стабильности;

·      Сокращение количества новых проектов, и снижение объемов сдачи жилья в целом отражают динамику к сокращению предложения, что обеспечит поддержку стабильности цен;

·      На рынок продолжат выходить проекты комфорт-класса – наиболее ликвидного и востребованного в текущих условиях. 




закрыть