подпишитесь
на наши новости

 

Обзор рынка жилой многоквартирной недвижимости Подмосковья за 1 квартал 2015 года 

По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата) Московская область уступила лидерство Краснодарскому краю и Санкт-Петербургу по объему ввода жилья среди субъектов Российской Федерации, оказавшись на 3-м месте, хотя по итогам 2014 года Московская область заняла первое место.

В 1 квартале 2015 года в области введено 957 тыс. кв. м жилья, что на 7% ниже показателя за 1 квартал 2014 года.

 

  

1.jpg

Новые адреса и основные игроки рынка МО

В минувшем 1 кв. 2015 года на рынок Московской области вышло около 70 новых корпусов. Среди них выявлены следующие новые проекты:

4564564564567856wgf4erjk fhsjlfsdhfsdjhff5.png

Всего в 1 квартале 2015 года на рынок вышло 16 новых проектов (некоторые из них были заявлены на старте в 2014 году, но по факту продажи открылись уже в этом квартале). Из них традиционно большую долю занимают комплексы с многоэтажной застройкой – 44%, 31% - с малоэтажными строениями, 25% новых проектов будут застраиваться среднеэтажными постройками от 6 до 9 этажей.

Выделить наиболее активных девелоперов по итогам 1 квартала 2015 года на Подмосковном рынке новостроек сложно – все вывели по одному проекту.

 

Предложение

По данным на конец 1 квартала 2015 года на первичном рынке Московской области экспонировалось 1 134 корпуса в 387 проектах. Суммарное количество квартир на реализации достигло показателя 83,9 тыс. шт. В течение квартала количество экспонируемых корпусов варьировалось от 1 066 до 1 134 объектов. В квадратных метрах объем предложения по итогам 1 квартала 2015 составил 3,8 млн. кв.м, а в течение квартала это показатель вырос на 5%.

Минимальные значения объема предложения были зафиксированы в январе 2015 года, что вызвано ажиотажным спросом декабря 2014 года в связи с резким падением курса рубля. В феврале и марте объем предложения стал постепенно восстанавливаться и фактически вернулся к декабрьским значениям по количеству корпусов и квартир в продаже.

 

  

2.jpg

Более половины всех продаваемых корпусов (52%) – многоэтажные дома, 34% рынка приходится на малоэтажные строения, оставшиеся 14% экспонируемых объектов - средней этажности.

 

  

3.jpg

Структура предложения в зависимости от удаления от МКАД в течение квартала не поменялась. В пределах 30 км от МКАД сосредоточено порядка 80% корпусов всех новостроек, при удалении от 30 до 60 км от города расположено 15% объектов, на расстоянии более чем 60 км от МКАД продается лишь 5% экспонирующихся корпусов.

 

  

4.jpg

В 2015 году в области наиболее популярными направлениями как среди покупателей, так и среди девелоперов, были Ленинградское и Новорижское направление. Здесь сосредоточено 16% и 14% количества корпусов в проектах новостроек соответственно. Замыкают TOП-5 Горьковское, Ярославское и Варшавское направления (11%, 10% и 10% соответственно). По каждому из остальных направлений доли составляют менее 10% от всех выставленных в продажу корпусов. Традиционно (после присоединения новой территории к городу) на юго-западе МО корпусов в продаже меньше всего – 1,7% всех экспонируемых объектов.

 

  

5.jpg

Города-лидеры по количеству корпусов на первичном рынке - Химки и Балашиха – здесь расположено по 7% и 5% всех продаваемых строений области соответственно. В городах Железнодорожный, Звенигород, Видное и Красногорск по 3% от всего объема предложения.

Практически половина всех предлагаемых на продажу квартир – однокомнатное жилье – 45% от всего объема, доля двухкомнатных квартир составляет 36%, на «трешки» приходится 14% рынка, на студии – 4%, многокомнатные площади составляют 1% от всего продаваемого жилья. В течение квартала структура предложения по комнатности существенно не изменялась, колебания составляли не более 1 п.п.

 

 

  

6.jpg

Порядка 77% экспонируемых на рынке квадратных метров жилья можно отнести к классу «комфорт», 20% площадей в продаже сосредоточено в эконом-сегменте. На долю бизнес и премиум классов приходится только 2% и 1% квартир соответственно.

  

7.jpg

 

Спрос

В 1 квартале 2015 года по данным Управления Росреестра по Московской области зарегистрировано 22 289 договоров участия в долевом строительстве, что на 14% ниже по сравнению с показателем 1 квартала 2014 года, и на 40% ниже показателя 4 квартала 2014 года, что прогнозировалось на фоне «вымывания» прошлогоднего спроса осенью и в декабре, и на фоне резко подорожавшей ипотеки.

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения в 1 квартале составило 160 085 шт., что на 22% выше аналогичного показателя 1 квартала 2014 года, однако на 19% ниже показателя 4 квартала 2014 года.

Количество ипотечных сделок в 1 квартале 2015 года составило 35 006 шт. (уменьшилось на 42% по сравнению с 1 кварталом 2014 года, и на 46% - по сравнению с 4 кварталом 2014 года). Безусловно, основным фактором послужил рост ставок по ипотеке после резкого повышения ключевой ставки в декабре 2014 года. Самой доступной была ипотека от Сбербанка  (от 14,5%), средний уровень ставок составил порядка 17-18%, что привело к резкому падению этого инструмента приобретения квартиры.

 

В 1 квартале 2015 года, впервые за долгое время, фактически на рынке перестали присутствовать инвесторы. Во-первых, бОльшая их часть уже вложила свои средства в ажиотажном декабре 2014 года после падения курса рубля, во-вторых, произошло вымывание спроса в сегменте 1К квартир, которые пользовались наибольшим спросом для инвестиций, в-третьих, сейчас возросли риски в проектах, находящихся на ранней стадии строительства, а именно такие проекты приносили инвесторам максимальную доходность. Таким образом, на рынке фактически остались покупатели квартир для собственного проживания или для проживания своих родственников, что соответственно сказалось на структуре продаж.

В результате доля сделок со студиями и однокомнатными квартирами по итогам квартала уменьшилась до 54% от всех приобретений (по итогам 2014 года составляла 65%), 39% покупателей выбрали двухкомнатное жилье (2014 – 27%), и оставшиеся 7% сделок совершалось с трехкомнатными и многокомнатными квартирами (осталась на том же уровне).

8.jpg


Цена

Поскольку застройщики Московской области в большинстве своем понимали, что произошло резкое сокращение рынка, и прошлогодних рекордов продаж ожидать не приходится (особенно в силу резкого падения количества выдаваемых ипотечных кредитов), то цены на квартиры в основном росли вследствие повышения стадии строительной готовности. Высокие ставки ипотеки привели к тому, что ряд застройщиков запустили свои совместные акции с банками по обеспечению более привлекательных ставок по ипотеке (фактически – за счет дисконта на стоимость квартиры). В середине марта стало уже известно о параметрах программы государственной поддержки ипотечного кредитования, однако в течение марта сделок по этой программе проведено фактически не было. Скорее, эта программа станет трендом уже 2 квартала 2015 года.

По итогам 1 квартала 2015 года средняя цена увеличилась на 3% и составила 82 800 руб/кв.м. Если же рассматривать новостройки в пределах 30 км от МКАД (где сосредоточены наиболее популярные объекты), средняя цена составит 88 500 руб/кв.м.

Основной объем платежеспособного спроса по итогам квартала находится в том же диапазоне - 75-80 тыс. руб./кв. м, а средний бюджет покупки увеличился до 3,8 млн. рублей.

 

  

9.jpg

 

В топ-5 по уровню цен на рынке новостроек области в I квартале 2015 года вошли следующие населенные пункты: г.о. Реутов – 109 900 руб/кв.м, Красногорск и Красногорский район – 104 800 руб/кв.м, Одинцово и Одинцовский район – 104 500 руб/кв.м, г.о. Химки – 104 100, Люберцы и Люберецкий район – 96 300 руб/кв.м.

 

Квартиры в новостройках Новой Москвы в среднем сейчас оцениваются в 110 800 руб/кв.м, рост цен за 1 квартал 2015 составил те же 3%, а разница в цене составляет по прежнему 25%. Так покупатели оценивают разницу между московской и подмосковной пропиской, что положительно сказывается на привлекательности новостроек Подмосковья – ведь помимо приобретения по более низкой цене квартиры, покупатель затем может сэкономить на налоге на квартиру, услугах ЖКХ, страховке автотранспорта, транспортном налоге и т.п.

 

Основные тенденции по итогам 1 квартала 2015 года:

·      Снижения темпов выхода новых проектов не зафиксировано – на рынок в 1 квартале 2015 года вышло 16 новых проектов, столько же вышло в 1 квартале 2014 года;

·      Объем предложения за квартал увеличился на 5% и составил 3,8 млн. кв.м или 1134 корпуса в 387 проектах;

·      Средняя цена на рынке новостроек Московской области в течение квартала выросла на 3% и достигла значения 82 800 руб/кв.м;

·      Структура предложения по типам квартир, удаленности и классам не претерпела значительных изменений в течение квартала;

·      Наиболее популярные предложения в 1 квартале 2015 года – по-прежнему Новорижское и Лениградское, лидеры по сравнению с 2014 годом не поменялись;

·      Спрос по итогам квартала предсказуемо сократился – зарегистрировано на 14% меньше договоров участия в долевом строительстве по сравнению с показателем 1 квартала 2014 года;

·      Количество ипотечных сделок за 1 квартал 2015 сократилось на 42% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, что и послужило основной причиной снижения количества договоров участия в долевом строительстве. Это произошло из-за «дороговизны» ипотеки: ставки на уровне 17-18% (минимальная – от 14,5%) были введены после повышения ключевой ставки в середине декабря 2014 года и действовали вплоть до середины марта, пока не стартовала программа госсубсидирования ипотеки;

·      Сократилась доля инвесторов – доля покупок наиболее ликвидных в целях инвестиций квартир типов «студия» и «1-комнатная» сократилась с 65% (по итогам 2014 года) до 54%, в то время как больше стали покупать «для себя» - доля 2К квартир выросла с 27% (2014) до 39%.

 

Прогнозы:

·      Программа государственного субсидирования ипотеки (позволяющая покупателям новостроек взять ипотеку по ставке 12% или ниже) фактически заработала с конца марта 2015 года и не попала в статистику 1 квартала. Однако, безусловно, программа способствует росту спроса за счет повышения доступности приобретения жилья, в частности, уже в первые недели действия программы зафиксировано увеличение спроса на 15%;

·      Сумма кредита по такой программе составляет 8 миллионов рублей. Этой суммы достаточно, чтобы выбрать квартиры в широком диапазоне площади и количества комнат на рынке новостроек Московской области;

·      Различные акции застройщиков способствуют оживлению спроса;

·      По итогам 2 квартала ожидается увеличение количества покупателей по сравнению с 1 кварталом при сохранении существующих тенденций.




закрыть