подпишитесь
на наши новости


Обзор рынка жилой многоквартирной недвижимости Подмосковья за 4 квартал 2014 года 

 

По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата) Московская область традиционно лидирует по объему ввода жилья среди субъектов Российской Федерации. В IV квартале 2014 года было введено 3 559,7 тыс. кв. м жилья, что в 2 раза больше показателя 3 кв. 2014 года, и на 12% превышает значение аналогичного периода 2013 года. Суммарно в 2014 году в области было введено 8 255,1 тыс. кв. м (+20% vs 2013 г.).

 

1 (объем ввода жилья в МО).jpg

 


Новые адреса и основные игроки рынка МО

В минувшем IV кв. 2014 года на рынок Московской области вышло около 200 новых корпусов. Среди них выявлены следующие новые проекты:

Clip2net_160530150101.png


Всего в 2014 году на рынок вышло около 100 новых проектов. Из них традиционно львиную долю занимают комплексы с многоэтажной застройкой – 62%, 21% - с малоэтажными строениями, 17% новых проектов будут застраиваться среднеэтажными постройками от 6 до 9 этажей.

Наиболее активными девелоперами/застройщиками на Подмосковном рынке недвижимости за прошедший год были ООО «Гранель» и ФСК «Лидер» - по три новых проекта в 2014 году; ГК «Лидер Групп», ГК «СУ-155», ГК «Мортон» - по два новых проекта.

 

Предложение

По данным на конец 2014 года на первичном рынке Московской области экспонировалось 1 126 корпусов в 400 проектах. Суммарное количество квартир на реализации достигло показателя 83,3 тыс. шт. В течение всего года количество экспонируемых корпусов варьировалось от 1 000 до 1 200 объектов. В первой половине года максимальное количество объектов в продаже фиксировалось в последние месяцы квартала (март и июнь), когда вводилось наибольшее число запланированных к сдаче объектов. Во втором полугодии с резким ухудшением макроэкономической обстановки, снижением курса национальной валюты, и, как следствие, возникновением нескольких волн ажиотажного спроса на рынке недвижимости, количество корпусов в продаже сокращалось на пике активности покупателей (сентябрь и декабрь) и немного возрастало с ослаблением покупательской активности. Всего в течение 2014 года на рынок вышло порядка 700 новых строений.

 

2 (динамика кв. и корп.jpg

 

 

Более половины всех продаваемых корпусов (57%) – многоэтажные дома, примерно 29% рынка приходится на малоэтажные строения, оставшиеся 14% экспонируемых объектов - средней этажности.

 

3 (Структура Q4 2014).jpg

 

 

Структура предложения в зависимости от удаления от МКАД в течение года не изменялась. В пределах 30 км от МКАД сосредоточено порядка 80% всех новостроек, при удалении от 30 до 60 км от города расположено примерно 15% объектов, на расстоянии более чем 60 км от МКАД продается лишь 5% экспонирующихся корпусов.

 

  

4 (удал. мкад Q4 2014).jpg

В 2014 году в области наиболее популярным, как среди покупателей, так и среди девелоперов/застройщиков, являлось западное направление. Здесь было распродано больше всего корпусов и представлена львиная часть всех новых проектов (35%). Общая структура предложения по направлениям следующая. На западе области сосредоточено примерно 21% всех реализуемых объектов, примерно 18% корпусов расположено на юге Подмосковья, 15% - на северо-западе. По 15%  и 14% на северо-востоке и востоке. По остальным направлением доля предложения не превышает 10% от всех выставленных на продажу корпусов. Традиционно (после присоединения новой территории к городу) на юго-западе МО корпусов в продаже меньше всего – 2% всех экспонируемых объектов.

 

5 (первичный рынок по направлениям).jpg

 

 

Города-лидеры по количеству корпусов на первичном рынке - Химки и Балашиха – здесь расположено по 7% и 5% всех продаваемых строений области соответственно. В городах Видное, Железнодорожный, Красногорск и Одинцово сосредоточено по 3% от всего объема предложения.

Практически половина всех предлагаемых на продажу квартир – однокомнатное жилье – 46% от всего объема, доля двухкомнатных квартир составляет 36%, на «трешки» приходится 14% рынка, на студии – 3%, многокомнатные площади составляют 1% от всего продаваемого жилья. В течение года структура предложения по комнатности существенно не изменялась, колебания составляли не более 1 п.п.

 

 

6 (комнаты Q4 2014).jpg

 

 

Порядка 76% экспонируемых на рынке квадратных метров жилья можно отнести к классу «комфорт», 20% площадей в продаже сосредоточено в эконом-сегменте. На долю бизнес и премиум классов приходится только 3% и 1% квартир соответственно.

 

  

7 (новостройки Q4 2014).jpg

Спрос

В 2014 году по данным Управления Росреестра в Московской области зарегистрировано 113 285 договоров участия в долевом строительстве, что на 27% превышает аналогичный показатель за предыдущий 2013 год.

В течение прошедшего года можно выделить две волны повышенного спроса – апрель (10,1 тыс. ДДУ) и сентябрь (9,8 тыс. ДДУ). И период ажиотажа среди покупателей - декабрь, который стал рекордным по количеству заключенных сделок на рынке новостроек области – 18 340 шт. Как результат в IV кв. 2014 года суммарное число зарегистрированных ДДУ в 2 раза превзошло показатели III кв. 2014 года и на 36% - показатели IV кв. 2013 года.

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения в октябре-декабре по отношению к III кв. 2014 года увеличилось практически на треть - до 196 476 сделок.

А вот количество выданных ипотечных кредитов в конце года по отношению к предыдущему кварталу сократилось на 13% - до 64 344 сделок. Следует отметить, что в декабре была зафиксирована рекордно низкая (с июня 2013 года) доля ипотечных сделок – 28,9% от всех приобретений. При том, что средний показатель за год – 40% приходится на сделки с привлечением ипотеки.

В 4 квартале 2014 года большая часть приобретений на рынке новостроек Московской области носила инвестиционный характер. Падение курса национальной валюты, повышение ключевой ставки ЦБ и начавшийся рост цен привели к тому, что на рынок недвижимости хлынули покупатели с целью если не инвестировать, то хотя бы сохранить накопленные ранее денежные средства, так быстро обесценивающиеся в текущих условиях. И если в Москве инвестировать в покупку недвижимости может далеко не каждый, то приобрести квартиру в области, как показала практика, могут многие. Цены здесь достаточно разнообразны, и найти подходящее по бюджету предложение не составит труда. Как следствие, с рынка начали вымываться наиболее ликвидные и доступные по цене квартиры, малогабаритные студии и «однушки».

В результате доля сделок с однокомнатными квартирами выросла до 72% от всех приобретений, 22% покупателей выбрали двухкомнатное жилье, и оставшиеся 6% сделок совершалось с многокомнатными квартирами.

Если рассматривать весь период прошедшего 2014 года, то здесь порядка 65% всех приобретаемых квартир – это «однушки», 27% - «двушки» и 8% - квартиры с тремя и более комнатами.


8 (комнаты Q4 2014).jpg


Цена

В конце года практически все застройщики подняли цены на квартиры. Одни увеличивали стоимость только самого востребованного и популярного на рынке предложения, другие поднимали цены на весь объем квартир, находящийся на реализации. Однако, с учетом вымывания с рынка наиболее ликвидных и малогабаритных лотов, по итогам IV квартала 2014 года средняя цена предложения в области изменилась не сильно – прирост составил +1,3%, а цена - 80 400 руб./кв. м. При этом в зоне 30 км от МКАД, где сосредоточена львиная доля не только всех проектов, но и покупателей, цена квадратного метра увеличилась существеннее - на 2,9% до 85 700 руб./кв. м.

Основной объем платежеспособного спроса по итогам квартала находится в том же диапазоне - 70-80 тыс. руб./кв. м, а средний бюджет покупки сократился до 3,5 млн. рублей. За весь год средний уровень цен новостроек в Московской области вырос на 11%.

 

  

9 (динамика рубл. и долл. цен МО).jpg

 

В топ-5 по уровню цен на рынке новостроек области в IV квартале 2014 года вошли следующие населенные пункты: г.о. Котельники – 107 500 руб./кв. м, г.о. Химки – 101 400 руб./кв. м, Красногорск и Красногорский район – 99 600 руб./кв. м, Одинцово и Одинцовский район – 95 200 руб./кв. м и замыкает список Мытищи и Мытищинский район – 91 100 руб./кв. м.

Следует отметить, что наиболее популярные и востребованные квартиры, расположенные на территории Новой Москвы, подорожали существеннее Подмосковных – прирост за квартал составил 10%, а цены остановились на отметке 107 140 руб./кв. м. Теперь разрыв ценового уровня между новостройками Подмосковья в зоне до 30 км от МКАД и Новой Москвой достигает 25%. Таким образом, с каждым кварталом разрыв растет.

 

Основные тенденции по итогам IV квартала 2014 года:

·      Объем ввода жилья в Московской области в IV квартале 2014 года составил 3 559,7 тыс. кв. м жилья или 11% всех введенных площадей на территории страны. По данному показателю Подмосковье находится на первом месте среди всех субъектов РФ;

·      На рынок вышло около 200 новых корпусов, а количество новостроек в продаже увеличилось до 1 126 объектов;

·      Средняя цена предложения в области изменилась не сильно – прирост составил +1,3%, а цена - 80 400 руб./кв. м;

·      В пределах 30 км от МКАД цена предложения увеличилась существеннее - на 2,9% до 85 700 руб./кв. м, основной объем платежеспособного спроса сосредоточен в диапазоне от 70 000 до 80 000 рублей за квадратный метр, а средний бюджет покупки снизился до 3,5 млн. руб.;

·      Цена предложения на новостройки Новой Москвы составляет 107 140 руб./кв. м;

·      Суммарное число зарегистрированных за квартал ДДУ – 18 340 шт. - в 2 раза превысило показатели III кв. 2014 года и на 36% - показатели IV кв. 2013 года.;

·      Количество выданных ипотечных кредитов в конце года по отношению к предыдущему кварталу сократилось на 13% - до 64 344 сделок;

·      Большая часть приобретений на рынке новостроек Московской области носила инвестиционный характер.


Основные тенденции по итогам 2014 года:

·      Суммарно в области было введено 8 255,1 тыс. кв. м (+20% vs 2013г.);

·      Всего на рынок вышло порядка 700 новых строений;

·      Наиболее популярным, как среди покупателей, так и среди девелоперов/застройщиков, было западное направление. Здесь распродавалось больше всего корпусов и была представлена львиная часть всех новых проектов (35%);

·      По данным Управления Росреестра в Московской области зарегистрировано 113 285 договоров участия в долевом строительстве, что на 27% превышает аналогичный показатель за предыдущий 2013 год;

·      В среднем за год 40% всех сделок совершалось с привлечением ипотеки;

·      За весь год средний уровень цен в Московской области вырос на 11%.

 

Прогнозы:

·      После повышения ставок по ипотеке и ужесточения условий по выдачи кредитов на покупку жилья доля ипотечных сделок в следующем году существенно уменьшится;

·      Как следствие, спрос на рынке недвижимости сократится;

·      Это вынудит застройщиков приостановить строительство некоторых из своих объектов, дабы не допустить затоваривания рынка и снижения цен на квартиры;

·      В результате, в среднем цена предложения сохранится на существующем уровне, однако, не исключено, что продавцы запустят акции и будут предлагать скидки для стимулирования спроса и активности покупателей. Величина максимально возможной скидки будет определяться индивидуально, в зависимости от ликвидности квартиры и проекта в целом.

 




закрыть